Metodo della trasformazione legittimo per la base imponibile ICI (Cass. civ. Sez. V n. 26371 del 07.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di ICI, il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, base imponibile ai sensi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992, può essere determinato tanto con il metodo sintetico-comparativo, fondato sul confronto con beni omogenei, quanto con il metodo analitico-ricostruttivo della trasformazione, incentrato sulla differenza tra il valore dell’edificato e i costi di edificazione. Tra i due criteri non sussiste un rapporto di regola a eccezione, restando rimessa al giudice di merito la scelta del metodo di stima improntato a canoni di effettività. L’obbligo motivazionale dell’avviso di accertamento è assolto con l’indicazione dei presupposti e delle risultanze, senza che sia necessaria l’allegazione dei documenti richiamati, purché conoscibili dal contribuente, restando distinto il piano della motivazione dell’atto da quello della prova dei fatti.

Il Fatto

Una società ricorreva avverso un avviso di accertamento con cui il Comune aveva preteso il pagamento di una maggior imposta ICI per l’annualità 2009, oltre interessi e sanzioni, in relazione a un’area fabbricabile. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso; la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in accoglimento dell’appello dell’ente impositore, lo rigettava.

La società proponeva quindi ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, censurando sotto vari profili il metodo della trasformazione adottato dall’amministrazione per individuare la base imponibile e la motivazione dell’avviso. Il Comune resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

Esaminando per primo il quinto motivo, la Corte delinea i limiti del sindacato di legittimità sulla motivazione dopo l’attuale formulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. Il controllo resta circoscritto alla verifica del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. La motivazione è viziata solo se totalmente mancante o meramente apparente, o affetta da manifesta e irriducibile contraddittorietà, purché il vizio emerga dal testo stesso della sentenza.

Resta esclusa ogni rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione, non essendo consentito criticarne l’adeguatezza argomentativa. Il giudice di merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo, bastando l’esposizione degli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della decisione ai sensi dell’art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ. Nel caso concreto la Commissione Tributaria Regionale ha illustrato il criterio adottato, richiamando l’art. 5 d.lgs. n. 504 del 1992 e l’art. 64, terzo comma, d.lgs. n. 300 del 1999, così superando la soglia del minimo costituzionale.

Quanto al primo e al secondo motivo, la Corte ricorda che i parametri dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504 del 1992 sono tassativi, ma a essi può ricondursi il metodo della trasformazione, che determina il valore dell’area come differenza tra il valore dell’edificato e i costi di edificazione. Il criterio analitico-ricostruttivo trova fondamento nello stesso dettato normativo, assumendo la potenzialità edificatoria nella sua dimensione concreta e obiettiva. Né può sostenersi un rapporto di regola a eccezione tra i due metodi di stima.

Sul terzo e quarto motivo, la Corte conferma che l’obbligo motivazionale dell’avviso è adempiuto quando il contribuente è posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e di contestarne efficacemente l’an e il quantum. La motivazione dell’atto va tenuta distinta dalla prova dei fatti costitutivi della pretesa: la prima delimita le ragioni adducibili dall’ente, la seconda attiene al fondamento sostanziale da accertare in giudizio. L’allegazione dei documenti richiamati, purché conoscibili, non costituisce requisito di validità dell’atto.

Il ricorso è pertanto respinto, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.