Monetizzazione degli standard urbanistici ammessa anche per cambio di destinazione d’uso (TAR Toscana n. 163 del 23.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La previsione regolamentare che subordina il cambio di destinazione d’uso a residenziale alla cessione di una quota di superficie utile o alla sua monetizzazione non contrasta con l’art. 63 della L.R. Toscana n. 65/2014, che, quale norma di principio, delega agli strumenti della pianificazione la disciplina di dettaglio. L’assimilazione del mutamento di destinazione alla nuova costruzione si fonda sull’identità di effetti in termini di carico urbanistico e di incidenza sugli standard, non rilevando la natura conservativa dell’intervento. La monetizzazione degli standard è ontologicamente distinta dal pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, non configurandosi alcuna duplicazione. Il ricorso al permesso di costruire convenzionato è lo strumento idoneo a soddisfare gli obblighi funzionali all’interesse pubblico connessi al mutamento di destinazione.

Il Fatto

Una società proprietaria di un immobile già adibito a struttura ricettiva chiedeva al Comune il rilascio di un permesso di costruire convenzionato per un intervento di ristrutturazione edilizia conservativa con cambio di destinazione d’uso da turistico-ricettiva a residenziale.

Con la deliberazione impugnata il Comune approvava lo schema di convenzione, quantificando in una somma complessiva la monetizzazione degli standard urbanistici e della cessione delle aree per edilizia residenziale pubblica, in applicazione dell’art. 28 delle N.T.A. del Regolamento urbanistico. La società impugnava dapprima con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi trasposto in sede giurisdizionale a seguito di opposizione dell’Ente. Il Comune eccepiva l’acquiescenza e la tardività, e nel merito chiedeva il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio prescinde dalle eccezioni preliminari, ritenendo il ricorso infondato nel merito. La questione centrale riguarda la legittimità dell’art. 28 delle N.T.A., che impone la cessione o la monetizzazione di una quota di superficie utile anche per interventi di ristrutturazione edilizia conservativa con mutamento di destinazione.

Quanto alla dedotta necessità che la monetizzazione fosse prevista dal Piano Operativo anziché dal Regolamento urbanistico, il Tribunale osserva che la variante normativa è stata adottata con delibera del consiglio comunale, con rispetto sostanziale delle forme previste dalla norma regionale e del principio di competenza. La doglianza si risolve in una censura sulla forma degli atti, non comportante invalidità ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990.

Sul secondo e terzo profilo, il Collegio richiama la sentenza n. 1107/2016 del medesimo Tribunale, condivisa e ivi richiamata ai sensi dell’art. 88, comma 2, lett. d), cod. proc. amm. L’assimilazione del cambio di destinazione alla nuova costruzione si giustifica per l’identità di effetti sul carico urbanistico. La lettura restrittiva dell’art. 63 della L.R. n. 65/2014 non è autorizzata dal tenore letterale della norma, che detta criteri generali variamente declinabili dai pianificatori. La misura del prelievo è collegata al numero degli abitanti insediabili e al minimo inderogabile di qualità degli insediamenti.

Quanto alla asserita duplicazione degli oneri, il Tribunale ribadisce che la monetizzazione sostitutiva della cessione di aree per standard è ontologicamente distinta dal pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione: la prima afferisce al reperimento delle aree nella specifica zona di intervento, i secondi costituiscono contributo per la realizzazione delle opere. È quindi esclusa la lamentata duplicazione.

Infine, sul quarto motivo, il Collegio richiama ancora la sentenza n. 1107/2016: il permesso di costruire convenzionato, disciplinato dall’art. 28-bis del d.P.R. n. 380/2001, è lo strumento più idoneo a soddisfare gli obblighi imposti a fronte del mutamento di destinazione, senza aggravio dell’azione amministrativa. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di lite.