Mutamento di destinazione da garage a residenza e ordine di demolizione (TAR Marche n. 232 del 29.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di locali originariamente destinati ad autorimessa in vani abitabili costituisce mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, che incrementa superfici utili e volumetrie e aggrava il carico urbanistico, integrando gli estremi della variazione essenziale di cui all’art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001. Le opere così realizzate vanno qualificate come intervento di nuova costruzione eseguito in difformità essenziale dal permesso di costruire, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001. È irrilevante il richiamo alla disciplina sui parcheggi, che presuppone la permanenza della destinazione a garage. La valutazione sulla c.d. fiscalizzazione dell’abuso non costituisce condizione di legittimità dell’ingiunzione a demolire, operando sul piano della sola fase esecutiva.

Il Fatto

Il Comune di San Benedetto del Tronto, dopo un sopralluogo, contestava alla società ricorrente la realizzazione di opere in assenza e in difformità del permesso di costruire n. 415 del 18.12.2007 relative a due unità immobiliari site al piano seminterrato di un maggior fabbricato. In particolare, locali originariamente destinati ad autorimessa risultavano rifiniti con materiali di pregio e arredati con letti, armadi e cucina, con allacci alle utenze e climatizzazione, sì da far ipotizzare un cambio di destinazione d’uso a civile abitazione. Il Dirigente intimava quindi la demolizione con ordinanza n. 118 del 14.08.2009.

La società proponeva ricorso deducendo tre motivi: difetto di istruttoria e di motivazione, avendo il Comune omesso di indicare le ragioni della ritenuta difformità totale; errata qualificazione delle opere, non costituendo una trasformazione radicale dell’edificio; applicabilità della disciplina sui parcheggi per l’opera realizzata nel sottosuolo. Il Comune si costituiva resistendo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal rilievo che il piano interrato, previsto nel progetto autorizzato come autorimessa, era stato in concreto conformato e attrezzato per uso residenziale. Richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato in casi analoghi, il Tribunale osserva che la nuova destinazione ha prodotto un incremento delle volumetrie e delle superfici utilmente fruibili, con conseguente aggravio del carico urbanistico. Ne deriva la riconduzione della fattispecie alla variazione essenziale prevista dall’art. 32, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001, ove il mutamento di destinazione implichi variazione degli standards del decreto ministeriale 2 aprile 1968.

Su questa base le opere sono qualificate come intervento di nuova costruzione eseguito in difformità essenziale dal titolo abilitativo. Il Tribunale sottolinea che non viene in rilievo soltanto il cambio di destinazione, sostanzialmente non contestato, ma anche la sistemazione e modifica della corte interna, con alterazione della configurazione dei fronti.

Il Collegio precisa poi il criterio distintivo: la trasformazione di un garage in magazzino o deposito resta urbanisticamente irrilevante, trattandosi di spazio accessorio senza permanenza di persone; la trasformazione in vano destinato alla residenza configura invece un ampliamento della superficie residenziale e della volumetria autorizzate. Da qui l’infondatezza del primo e del secondo motivo.

Quanto al terzo motivo, il Tribunale rileva che la doglianza è infondata a prescindere dalla difformità totale o parziale rispetto al titolo. La valutazione sulla sussistenza delle condizioni per la c.d. fiscalizzazione dell’abuso non è condizione di legittimità dell’ordinanza di demolizione, costituendo una mera eventualità della fase esecutiva, successiva all’ingiunzione. Il ricorso è pertanto respinto, con compensazione delle spese in ragione della natura della controversia.