Mutamento di destinazione d’uso senza opere e limiti di volumetria (TAR Toscana n. 241 del 27.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
I limiti di capacità edificatoria che il regolamento urbanistico fissa, mediante indice di utilizzazione fondiaria, per ciascuna destinazione d’uso vincolano anche i mutamenti di destinazione d’uso senza opere intervenuti dopo l’edificazione. Diversamente opinando, la norma risulterebbe sostanzialmente inefficace, perché basterebbe costruire nel rispetto degli indici e poi modificare le destinazioni assentite con una semplice segnalazione certificata di inizio attività. Il decorso del tempo dalla costruzione non determina il venir meno di tali limiti, ove lo strumento urbanistico non sia stato modificato. La dichiarazione di inefficacia della segnalazione costituisce esercizio di potere vincolato, sottratto al sindacato sull’eccesso di potere per disparità di trattamento.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare a destinazione direzionale inserita in un fabbricato a prevalente destinazione residenziale, presentava nell’agosto 2022 una segnalazione certificata di inizio attività per il mutamento della destinazione d’uso, senza opere, da direzionale a residenziale, richiamando l’art. 135, comma 2, lettera e bis, della legge regionale n. 65 del 2014.

Il Comune dichiarava l’inefficacia della segnalazione, con divieto di prosecuzione dei lavori e ordine di ripristino, rilevando che il permesso di costruire del 2006 aveva integralmente utilizzato la volumetria residenziale consentita dal regolamento urbanistico. La ricorrente impugnava il provvedimento davanti al TAR Toscana, che rigettava il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina l’art. 116 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico comunale, che disciplina le zone residenziali da consolidare. La norma privilegia la funzione residenziale e ammette, tra le destinazioni, quella residenziale e quella direzionale; il comma 7 consente in generale i cambi di destinazione compatibili con le caratteristiche architettoniche preesistenti.

Tale apertura, tuttavia, opera entro i parametri del comma 3, che per la nuova edificazione e l’amplimento fissa un indice di utilizzazione fondiaria distinto per usi residenziali e per altri usi. L’edificio era stato costruito in forza di un permesso che aveva interamente consumato la volumetria residenziale disponibile sul lotto.

La ricorrente sosteneva l’inapplicabilità di quei limiti ai mutamenti successivi alla costruzione. Il Tribunale respinge la tesi: se fosse possibile disattendere dopo l’edificazione i limiti massimi fissati per le varie destinazioni, la norma risulterebbe sostanzialmente inefficace, perché si potrebbe costruire nel rispetto formale dell’indice e poi modificare le destinazioni assentite con una semplice segnalazione.

Il decorso di dodici anni dalla costruzione non incide, poiché lo strumento urbanistico non è mutato e gli indici applicati restano vigenti sul medesimo lotto. La deroga del comma 5, che consente di destinare ad altri usi l’indice residenziale mediante atto unilaterale d’obbligo, opera in senso opposto e non può essere invertita. Il mutamento proposto non è dunque urbanisticamente conforme.

Quanto al secondo motivo, il Collegio esclude la configurabilità dell’eccesso di potere: l’attività comunale è strettamente vincolata al rispetto dei limiti di edificabilità, senza margini discrezionali. L’eventuale omesso esercizio della vigilanza su una segnalazione identica non rende illegittimo il potere inibitorio, esercizio di potere rigorosamente vincolato. Il ricorso è respinto, con condanna della ricorrente alle spese.