Mutamento d’uso di fabbricato rurale in area vincolata non condonabile (Cons. Stato n. 6422 del 06.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un fabbricato rurale verso la categoria abitativa, ancorché realizzato senza opere di rilevanza plano-volumetrica, costituisce intervento edilizio giuridicamente rilevante e non beneficia delle semplificazioni introdotte dal d.l. n. 69/2024, che escludono espressamente la categoria funzionale rurale. In presenza di vincolo paesaggistico sull’immobile, l’istanza di condono è insanabile ai sensi della legge regionale Lazio n. 12/2004, la cui formula ampia ricomprende ogni intervento incidente non solo sull’assetto volumetrico, ma anche sull’impronta funzionale del fabbricato. Il diniego che richiama il vincolo e le caratteristiche dell’abuso è sorretto da motivazione sufficiente.

Il Fatto

Una società aveva presentato nel dicembre 2004 istanza di condono edilizio per un fabbricato sito in area agricola, chiedendo di sanare il cambio d’uso da costruzione rurale a civile abitazione. Con provvedimento del 2016 Roma Capitale aveva respinto l’istanza, rilevando la realizzazione degli abusi in area gravata da vincoli paesaggistici e archeologici.

La società ha impugnato il diniego davanti al TAR Lazio, che ha respinto il ricorso e ha dichiarato inammissibile l’impugnazione della circolare e del parere regionali. Ha proposto appello la società, deducendo che il mutamento d’uso, essendo il fabbricato risalente al 1930, avrebbe rappresentato un adempimento puramente formale, privo di rilevanza urbanistica.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello. Il quadro censori ruota attorno all’assunto secondo cui l’intervento non sarebbe soggetto a sanzione edilizia per la sua consistenza, priva di incidenza plano-volumetrica, e per la risalenza temporale della modifica d’uso.

La Corte ha richiamato la disciplina del d.P.R. n. 380/2001 e del d.l. n. 69/2024 in materia di mutamento di destinazione d’uso. Ha ricordato che la Cass. pen. Sez. III n. 6060 del 13 gennaio 2017 ha precisato che il mutamento si considera senza opere se non comporta esecuzione di opere edilizie, e che le semplificazioni sul mutamento c.d. verticale non si applicano alla categoria funzionale rurale.

Nel caso concreto il mutamento ha interessato un fabbricato a destinazione rurale in zona agricola, sicché non poteva beneficiare delle semplificazioni del decreto Salva Casa. L’intervento è stato inoltre realizzato su immobile gravato da molteplici vincoli, tra cui beni paesaggistici e il Parco dell’Appia Antica.

Ha ritenuto non condivisibile la tesi dell’appellante secondo cui i vincoli non sarebbero ostativi. Depone in senso contrario la formula dell’art. 3, comma 1, lett. b), della legge regionale Lazio n. 12/2004, che esclude la sanatoria per le opere su immobili soggetti a vincoli anche se realizzate prima dell’apposizione del vincolo.

La norma richiama l’art. 2, comma 1, la cui formulazione ampia e variegata ricomprende non solo le opere di ristrutturazione, ma anche gli interventi di manutenzione straordinaria. Ne deriva che sono assoggettati a condono ogni tipologia di intervento in grado di incidere sull’impronta funzionale del fabbricato. L’appello è pertanto infondato, con conferma della statuizione sulle spese.