Mutuo immobiliare, estinzione anticipata: i costi up front non sono rimborsabili (ABF Collegio di Bologna n. 1515 del 19.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nei contratti di credito immobiliare ai consumatori disciplinati dagli artt. 120-noviesdecies e 120-quaterdecies TUB e stipulati dopo il 1° luglio 2016, il diritto alla riduzione del costo totale del credito in caso di estinzione anticipata comprende soltanto gli interessi e i costi dipendenti dalla vita residua del contratto. Gli oneri up front, perché indipendenti dalla durata, non sono rimborsabili: vi rientrano le spese di istruttoria e le spese di perizia, salvo che il loro importo sia manifestamente abnorme. L’imposta sostitutiva non è mai retrocedibile, trattandosi di onere erariale che l’intermediario preleva come sostituto d’imposta. Il ricorso che indichi le voci di costo, produca la documentazione contrattuale e quantifichi la somma richiesta non è inammissibile per natura consulenziale della domanda.

Il Fatto

Il ricorrente aveva stipulato nel 2018 un mutuo ipotecario fondiario di euro 97.000, di durata trentennale, per l’acquisto di un immobile. Il rapporto si estingue per estinzione anticipata nel novembre 2024. L’intermediario non restituisce la quota degli oneri che il cliente ritiene non maturata.

Esperita senza esito la fase di reclamo, il ricorrente chiede la condanna al rimborso, calcolato pro rata temporis, delle spese di istruttoria, delle spese di perizia e dell’imposta sostitutiva, oltre a interessi legali e spese di assistenza difensiva. L’intermediario eccepisce in via preliminare l’inammissibilità per richiesta di attività consulenziale e, nel merito, sostiene la natura up front di tutte le voci, richiamando la sentenza della Corte di giustizia UE del 9 febbraio 2023 e la disciplina del capitolato contrattuale.

La motivazione del Collegio

Il Collegio respinge l’eccezione preliminare. Secondo l’orientamento consolidato dei Collegi ABF, il ricorso è inammissibile quando si risolve in una mera verifica dei conteggi bancari, perché generico o privo di calcoli espliciti. Diversa è l’ipotesi in cui la domanda sia sufficientemente determinata nel petitum e nella causa petendi e sorretta da documentazione: l’eventuale carenza probatoria conduce al rigetto nel merito, non all’inammissibilità. Nel caso concreto il ricorrente ha indicato le voci, allegato il contratto e quantificato la somma, richiamando l’art. 163, terzo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ. come parametro di riferimento.

Passando al merito, il Collegio qualifica il contratto come credito immobiliare ai consumatori, non come credito al consumo. Trova quindi applicazione l’art. 120-quaterdecies_1 TUB, introdotto dal d.l. n. 73/2021, convertito con legge n. 106/2021, nel testo recepito dal d.lgs. n. 72/2016 in attuazione della direttiva 2014/17/UE. La norma riconosce la riduzione del costo totale del credito “in misura pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto” e si applica ai contratti sottoscritti dopo il 1° luglio 2016.

Il Collegio esclude il contrasto con il diritto europeo. La sentenza della Corte di giustizia UE del 9 febbraio 2023 ha chiarito che l’art. 25, paragrafo 1, della direttiva 2014/17/UE non osta a una normativa nazionale che limiti il rimborso ai soli costi recurring. La pronuncia si distingue dalla sentenza Lexitor per la specificità del settore immobiliare, dove il sistema di informazioni precontrattuali, in specie il PIES, consente al consumatore di conoscere la ripartizione dei costi e previene abusi qualificatori.

Quanto al contratto, l’art. 20 del capitolato prevede che le spese di istruttoria siano dovute per intero una volta stipulato il mutuo, a prescindere dalla durata; l’art. 1, comma 3, le conferma dovute anche in caso di risoluzione per mancata produzione documentale. Le spese di istruttoria di euro 776, rapportate al finanziamento di euro 97.000, non risultano manifestamente abnormi, così come le spese di perizia di euro 300. Sono dunque up front.

Sull’imposta sostitutiva il Collegio aggiunge un’autonoma ragione di rigetto: si tratta di onere erariale che l’intermediario preleva come mero sostituto d’imposta, senza margini di determinazione, e pertanto non retrocedibile in alcun caso. Il ricorrente l’aveva peraltro quantificata in misura errata. Il rigetto del ricorso principale travolge la domanda di rimborso delle spese legali.