Notifica ordine di demolizione al proprietario e legittimità dell’acquisizione al patrimonio comunale (TAR Toscana n. 735 del 17.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La diversa qualificazione dell’intervento edilizio, prospettata dal ricorrente, non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, ma solo sulle conseguenze applicabili in caso di inottemperanza. Gli interventi che, valutati unitariamente e al di là del frazionamento dei singoli lavori, hanno interrotto il nesso di continuità con il progetto assentito, modificando prospetti, superfici e numero delle unità abitative, configurano nuova costruzione e giustificano il trattamento sanzionatorio degli artt. 31 e 32 D.P.R. 380/2001. L’ordine di demolizione ha natura reale e va notificato anche al proprietario del bene; la sua omessa notifica non ne intacca la legittimità, ma preclude l’adozione del successivo provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale, privo, quest’ultimo, di autonoma discrezionalità.

Il Fatto

Una società proprietaria di un complesso immobiliare impugnava gli atti con cui il Comune, all’esito di un sopralluogo, aveva contestato opere eseguite in difformità dal titolo edilizio, ordinandone la demolizione e, a seguito dell’inottemperanza, disponendone l’acquisizione al patrimonio comunale. La ricorrente contestava la qualificazione dei lavori operata dall’amministrazione e lamentava che nessuno degli atti fosse stato notificato al proprietario effettivo, nel frattempo divenuto tale per conferimento immobiliare trascritto. Chiedeva l’annullamento dei provvedimenti e il risarcimento dei danni.

Il giudizio era riassunto davanti al TAR a seguito della riforma, da parte del Cons. Stato n. 4052 del 12.05.2025, della precedente sentenza della stessa Sezione. Il Comune non si costituiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo. La qualificazione dell’intervento non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, ma solo sulle conseguenze dell’inottemperanza: il contenuto precettivo dell’ordine resta fermo anche quando muta l’inquadramento dell’abuso. Nel merito, dalla lettura del provvedimento e del sopralluogo emerge un corretto riferimento agli artt. 31 e 32 D.P.R. 380/2001, avendo i lavori alterato in modo radicale lo stato dei luoghi rispetto al titolo assentito.

La modifica dei prospetti, la costruzione di nuove scale esterne, terrazzi e ballatoi, la creazione di nuova superficie residenziale e di un piano nel sottotetto, il contrasto con l’art. 49, comma 1, delle N.T.A. e l’incremento delle unità abitative da ventinove a quarantotto dimostrano l’interruzione del nesso di continuità con il progetto assentito. La valutazione deve essere complessiva e non atomistica: l’insieme delle opere, avvinte da un unico nesso funzionale, realizza un organismo edilizio sostanzialmente diverso, configurabile come nuova costruzione, con conseguente legittimità del più rigido trattamento sanzionatorio.

Il secondo motivo è invece parzialmente accolto. L’ordine di demolizione, quale potere sanzionatorio di carattere reale ex art. 31, comma 2, D.P.R. 380/2001, va emanato anche nei confronti del proprietario, a prescindere dalla sua responsabilità. La sua omessa notifica non inficia la legittimità dell’ordine, ma preclude l’adozione del successivo provvedimento di acquisizione al patrimonio comunale: quest’ultimo è atto dovuto, subordinato all’accertamento dell’inottemperanza e al decorso del termine di novanta giorni, ma presuppone la corretta notifica dell’ordine demolitorio al proprietario, che deve essere posto in condizione di adempiere spontaneamente.

Nel caso di specie l’omessa notifica al proprietario ha fatto venir meno uno dei presupposti della corretta sequenza procedurale, con conseguente annullamento dell’atto di acquisizione. L’accoglimento del secondo motivo assorbe il terzo. La domanda risarcitoria è respinta, stante la correttezza della qualificazione dell’abuso. Le spese sono compensate.