Contratti di locazione: nullità per difetto di forma scritta e registrazione. (Cass. civ. Sez. 2 n. 11413 del 27.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di responsabilità per danni causati dal distacco di elementi dai balconi, i balconi costituiscono parti comuni solo se gli elementi da cui si è verificato il distacco, come i frontalini o i celini, assolvono prevalentemente a una funzione ornamentale dell’intero edificio, e non al solo decoro delle unità immobiliari sottostanti. Il proprietario del balcone, convenuto per il risarcimento, è onerato di provare che il danno deriva da elementi decorativi con funzione ornamentale, e quindi comuni. Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., è inammissibile in caso di doppia conforme e quando la censura riguardi la valutazione di risultanze istruttorie, non fatti storici. La dedotta erronea applicazione del principio di non contestazione richiede l’integrale trascrizione degli atti processuali.

Il Fatto

I proprietari di un appartamento in un condominio convenivano in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa di due distinti episodi: la fuoriuscita di liquami dalla colonna di scarico condominiale e la caduta di conci di calcestruzzo dal frontalino e dal celino del balcone dell’appartamento sovrastante. Il tribunale rigettava la domanda e la corte d’appello confermava la decisione, ritenendo che le prove non dimostravano la causa del rigurgito e che gli elementi del balcone non fossero parti comuni. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro, la violazione dell’art. 115 c.p.c. e l’omesso esame di fatti decisivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, relativo alla violazione del principio di non contestazione, per difetto di autosufficienza, poiché il ricorrente non aveva trascritto gli atti processuali dai quali risultava la mancata contestazione della natura condominiale degli elementi del balcone da parte del condominio. I motivi secondo, terzo e quarto sono stati esaminati congiuntamente. La Corte ha rilevato l’inammissibilità del secondo motivo, riguardante l’omesso esame delle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, in quanto la decisione impugnata si fondava sugli stessi elementi fattuali di quella di primo grado, configurandosi l’ipotesi di doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c. Inoltre, la censura non concerneva un fatto storico, ma un mero apprezzamento di risultanze istruttorie. Quanto al terzo motivo, la Corte ha ritenuto la questione della mancata partecipazione alla mediazione un tema nuovo, non dedotto in appello e, comunque, il suo esame non poteva essere imposto. In relazione al quarto motivo, la Corte ha chiarito che al giudice di legittimità non può essere richiesta una nuova attività istruttoria, essendo il sindacato limitato al controllo logico-formale della motivazione.

La Corte ha poi affermato il principio per cui i balconi sono elementi accidentali e non costituiscono parti comuni, salvo che gli elementi loro inerenti (frontalini, celini) abbiano una funzione ornamentale dell’intero edificio. Nella specie, la corte territoriale aveva accertato che il celino non aveva tale funzione e che le fotografie non permettevano di stabilire quella del frontalino. La Corte ha infine rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti al pagamento di una somma in favore della cassa delle ammende, ai sensi dell’art. 96, comma 4, c.p.c., e dichiarando la sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.