Clausola solve et repete e morosità nella locazione (Trib. Ferrara n. 1135/2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola cosiddetta “solve et repete” contenuta nel contratto di locazione preclude al conduttore la proposizione di eccezioni inerenti all’inadempimento del locatore, comprese le domande riconvenzionali collegate, fino a quando non abbia adempiuto all’obbligo di pagamento dei canoni. Tale clausola, che ha natura sostanziale, opera anche se l’adempimento avviene nel corso del giudizio e impedisce l’esame delle eccezioni diverse dalla nullità, annullabilità o rescissione del contratto. Il conduttore che eccepisca la compensazione con lavori di risanamento o vizi dell’immobile senza aver pagato i canoni non può essere sentito, gravando su di lui l’onere di provare l’avvenuto pagamento.

Il Fatto

Il locatore ha intimato sfratto per morosità al conduttore, subentrato a seguito di cessione del contratto, per il mancato pagamento di sedici canoni locatizi da ottobre 2023 a gennaio 2025, oltre a un residuo debito, per un totale di € 6.690,00. Il conduttore si è opposto eccependo l’inefficacia della cessione, l’avvenuto pagamento dei canoni in contanti senza ricevuta e la compensazione dei canoni con lavori di risanamento eseguiti sull’immobile per la somma di € 5.500,00. Ha inoltre proposto domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione dei canoni pagati in un precedente rapporto verbale e il rimborso dei lavori, chiedendo la chiamata in causa di un terzo. Il locatore ha eccepito la clausola contrattuale che vieta la sospensione del pagamento per qualsiasi motivo e ha chiesto la condanna al pagamento dei canoni fino al rilascio.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale del conduttore e la chiamata in causa del terzo, ritenendole prive di connessione con il rapporto locatizio oggetto del giudizio. Ha accertato la piena efficacia della cessione del contratto, stipulata per atto scritto e registrata, con la quale il conduttore aveva subentrato nella posizione dell’originario locatario.

La Corte ha richiamato la clausola n. 11 del contratto, che prevede che “il pagamento delle rate del corrispettivo non potrà essere sospeso o ritardato, neppure per effetto di eccezioni, contestazioni o per qualunque altro motivo”. Ha qualificato tale clausola come “solve et repete” ai sensi dell’art. 1462 c.c., precisando che essa ha contenuto di diritto sostanziale e realizza la sua funzione anche se l’adempimento avviene nel corso del giudizio, con la conseguenza che le eccezioni o le domande riconvenzionali potenzialmente colpite possono essere esaminate solo dopo il soddisfacimento del diritto del locatore. Applicando tale principio, la Corte ha dichiarato inammissibili le eccezioni del conduttore relative all’inadempimento del locatore (mancata manutenzione, vizi dell’immobile) e la domanda di compensazione con i lavori di risanamento, non avendo il conduttore provato di aver pagato i canoni richiesti, gravando su di lui l’onere della prova dell’avvenuto adempimento ai sensi dell’art. 2697 c.c. e del principio di cui a Cass. SU n. 13533/2001.

Quanto alla domanda di restituzione dei canoni per il precedente rapporto verbale, la Corte l’ha rigettata, rilevando che l’avvenuto utilizzo di fatto dell’immobile non comporta la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per il godimento, poiché ciò determinerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore. La Corte ha accertato l’inadempimento grave e colpevole del conduttore, che non ha pagato i canoni da ottobre 2023 ad aprile 2025, e ha dichiarato la risoluzione del contratto per morosità, confermando l’ordinanza di rilascio e condannando il conduttore al pagamento dei canoni scaduti, con interessi legali da ogni singola scadenza.

Implicazioni Pratiche

1. Onere della prova del pagamento: In caso di intimazione di sfratto per morosità, il conduttore che eccepisce di aver pagato i canoni in contanti deve provare l’avvenuto versamento con documentazione certa (ricevute, quietanze); la mera allegazione non è sufficiente, e il giudice applica il principio per cui il creditore provi il titolo e il debitore l’avvenuto adempimento.
2. Effetti preclusivi della clausola solve et repete: La clausola che vieta la sospensione o il ritardo del pagamento per qualsiasi motivo preclude al conduttore la proposizione di eccezioni di inadempimento del locatore (es. vizi, mancata manutenzione) o di domande riconvenzionali di compensazione fino a quando non abbia pagato i canoni; il giudice dichiara inammissibili tali eccezioni e domande se non è provato il pagamento.
3. Inammissibilità della chiamata in causa per rapporti pregressi: Il conduttore non può chiamare in causa un terzo per far valere la nullità di un precedente contratto verbale di locazione con lo stesso immobile, poiché il godimento effettivo del bene esclude la ripetizione dei canoni pagati, e la domanda di restituzione è infondata per mancanza di ingiustificato arricchimento del locatore, che ha comunque consentito l’uso del bene.

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