Delibere condominiali: nullità, annullabilità e riparazione dell’impianto di riscaldamento (Cass. civ. Sez. 2 n. 1098 del 19.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, sono nulle le delibere dell’assemblea prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, che non rientrano nella competenza dell’assemblea o che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni. Sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta e quelle affette da vizi formali, ivi inclusa la deliberazione su un oggetto non contemplato nell’ordine del giorno. La delibera affetta da annullabilità, se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini. La riparazione di un impianto di riscaldamento preesistente costituisce atto di straordinaria manutenzione e non innovazione, con conseguente applicazione dei criteri legali di ripartizione di cui all’art. 1123 c.c., restando il condomino distaccato obbligato a contribuire alle spese di conservazione della cosa comune, ai sensi dell’art. 1119 c.c.

Il Fatto

Alcune condomino, dopo che l’assemblea aveva deliberato la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato autorizzando l’installazione di impianti autonomi, impugnavano la successiva delibera che aveva approvato il consuntivo delle spese straordinarie di riparazione dell’impianto stesso, contestando la ripartizione a loro carico della quota spese. Il condominio resisteva e chiedeva la condanna delle attrici al pagamento degli oneri condominiali.

Il Tribunale rigettava la domanda, rilevando che un’intervenuta delibera, non impugnata, aveva stabilito di non eliminare l’impianto comune ma di sottoporlo a manutenzione, approvando il criterio di ripartizione delle spese. La Corte d’Appello, confermando la decisione, qualificava la prima delibera come meramente programmatica e riteneva inammissibile l’impugnazione della successiva delibera attuativa di un criterio di riparto ormai consolidato.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, sono giudicati infondati. La Corte chiarisce che la mancata previsione nell’ordine del giorno dell’argomento relativo al ripristino dell’impianto o alla revoca della precedente delibera comporta un vizio di annullabilità e non di nullità della delibera. Richiamando il consolidato orientamento delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005, ribadisce che le delibere affette da vizi formali nel procedimento di convocazione o di informazione devono qualificarsi annullabili e, se non impugnate nel termine di trenta giorni, diventano valide ed efficaci.

Pertanto, non avendo le ricorrenti impugnato la delibera del 9.7.2012, non possono invocarne l’annullamento in un momento successivo, tentando di recuperare una impugnativa ormai preclusa. La Corte rileva inoltre l’ulteriore profilo di inammissibilità del motivo, trattandosi di doppia conforme ai sensi dell’art. 348-ter c.p.c., senza che sia stato dedotto che le due decisioni di merito fossero fondate su differenti ragioni di fatto.

Il terzo motivo, riguardante la qualificazione dell’intervento come innovazione gravosa ai sensi dell’art. 1121 c.c., è parimenti infondato. La Corte precisa che la riparazione di un impianto preesistente, diretto a ripristinarne la funzionalità senza modifiche sostanziali, è atto di straordinaria manutenzione. Inoltre, la delibera di dismissione parziale non configura un’innovazione, ma una mera scelta sulle modalità d’uso dei beni comuni, revocabile dall’assemblea senza che si determini alcun diritto acquisito in capo ai condomini.

Quanto alla dedotta gravosità della spesa, la Corte osserva che le ricorrenti non hanno parametrato l’importo alle condizioni e all’importanza dell’edificio. Infine, ribadisce che il condomino che rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato non è esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese di conservazione della cosa comune, come la sostituzione della caldaia, per il principio sancito dall’art. 1119 c.c., potendo in ogni momento riallacciare la propria unità immobiliare.