Nullità della sentenza per violazione del contraddittorio in appello (Cass. civ. Sez. 3 n. 23762 del 22.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, l’accertamento relativo alla natura dell’attività esercitata nell’immobile, volto a stabilire se esso sia adibito ad un’attività commerciale autonoma, soggetta al diritto di riscatto ex art. 39 della legge n. 392 del 1978, o costituisca una mera pertinenza di un’altra struttura, integra un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito. Parimenti, l’interpretazione della comunicazione inviata dal conduttore come recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, anziché come risoluzione per inadempimento, non è sindacabile in sede di legittimità se l’esito esegetico è plausibile e coerente con il dato testuale e con il comportamento delle parti. La censura che miri ad ottenere una diversa lettura di un atto negoziale o una rinnovata valutazione degli elementi probatori è inammissibile, non ravvisandosi alcun errore nella ricognizione o applicazione della norma. Il vizio di travisamento della prova è configurabile solo quando il giudice fondi la decisione su un’informazione probatoria oggettivamente diversa da quella risultante dagli atti, non anche quando venga censurata l’interpretazione di tale informazione correttamente percepita.

Il Fatto

La società conduttrice di un’autorimessa pubblica agiva in giudizio per esercitare il diritto di riscatto urbano ex art. 39 della legge n. 392 del 1978, sostenendo che i proprietari avevano venduto l’immobile a un terzo senza preventivamente notificarle l’invito ad esercitare la prelazione. I proprietari resistevano, eccependo l’avvenuta risoluzione del contratto prima della vendita e la natura pertinenziale dell’autorimessa rispetto ad un albergo limitrofo.

Il Tribunale accoglieva la domanda e la Corte d’Appello confermava la decisione. I proprietari proponevano ricorso per cassazione, articolando tre motivi: la qualificazione della comunicazione della conduttrice come recesso per gravi motivi, il travisamento della prova documentale e la valutazione sull’autonomia dell’attività commerciale.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha preliminarmente inquadrato il primo motivo, rilevando che la censura, formalmente prospettata come violazione di legge, non individuava alcun errore nella ricognizione o applicazione della disciplina del recesso, ma mirava a sostituire l’interpretazione dell’atto compiuta dal giudice di merito con una diversa lettura. La qualificazione di una comunicazione negoziale come recesso per gravi motivi o come risoluzione per inadempimento costituisce attività riservata al giudice di merito, sindacabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o per vizio motivazionale, non essendo consentita una mera interpretazione alternativa.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha richiamato il principio espresso dalle Sezioni Unite n. 5792 del 2024, secondo cui il vizio di travisamento della prova sussiste solo quando la decisione si fonda su un dato probatorio oggettivamente diverso da quello risultante dagli atti. Nella specie, i ricorrenti non deducevano un travisamento materiale del documento, ma contestavano l’attribuzione di un significato giuridico diverso alle espressioni contenute nella lettera, profilo che investe la valutazione di merito e resta estraneo al paradigma del travisamento.

Sul terzo motivo, la Corte ha rilevato che l’accertamento della natura autonoma dell’attività commerciale era coperto da doppia conforme e i ricorrenti non avevano indicato differenti ragioni di fatto poste a fondamento delle due decisioni. La censura valorizzava elementi probatori, quali la scarsa redditività, per contestare l’apprezzamento del giudice di merito, senza individuare un fatto storico decisivo omesso. La motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta superiore al “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111 Cost., come delineato dalle Sezioni Unite n. 8053 del 2014.

La Corte ha concluso dichiarando il ricorso inammissibile, in quanto i primi due motivi miravano ad una diversa interpretazione della comunicazione del 2014 e ad una diversa valutazione del contenuto documentale, mentre il terzo investiva accertamenti di fatto coperti da doppia conforme. I ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese di lite e la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.