Riscatto urbano: il mancato pagamento non determina decadenza dal diritto (Cass. civ. Sez. 3 n. 23761 del 22.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di riscatto di immobili urbani per uso abitativo disciplinato dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978, il mancato pagamento del prezzo nel termine di tre mesi dalla sentenza che ha accolto la domanda non comporta, in mancanza di espressa previsione, decadenza dal diritto legittimamente esercitato e giudizialmente riconosciuto, né condiziona gli effetti della pronuncia, ma concreta un mero inadempimento dell’obbligazione pecuniaria del retraente. L’effetto traslativo conseguente all’esercizio del diritto potestativo di riscatto si produce immediatamente con efficacia retroattiva, restando esclusa la configurabilità di una condizione sospensiva legata al versamento del prezzo. L’interpretazione del giudicato spetta al giudice successivamente investito della controversia, che deve ricostruirne il contenuto prescrittivo alla luce dell’intera motivazione e del contesto decisionale, non potendo la mera presenza di espressioni ambigue nella parte motiva fondare una rilettura incompatibile con la regula iuris del caso concreto. Il rapporto locatizio si estingue per confusione qualora, a seguito dell’esercizio del riscatto, si riuniscano nello stesso soggetto le qualità di locatore e conduttore, con conseguente natura indebita dei canoni successivamente corrisposti e loro compensabilità con il prezzo dovuto.

Il Fatto

Nel 2004 alcuni immobili ad uso parcheggio, già locati alla società, erano stati aggiudicati ai proprietari senza previa offerta al conduttore. Quest’ultimo aveva esercitato giudizialmente il riscatto ex art. 39 della legge n. 392 del 1978, ottenendo una pronuncia che ne aveva dichiarato l’avvenuto trasferimento con effetto ex tunc, fissando il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato per il pagamento del prezzo.

Il versamento non era stato eseguito, ritenendo la società il debito estinto per compensazione con i canoni di locazione versati nel decennio successivo. I proprietari avevano quindi evocato in giudizio la società per sentir dichiarare il mancato trasferimento dell’immobile o l’intervenuta risoluzione per mancato pagamento del prezzo. La società si era costituita eccependo il giudicato e proponendo domanda riconvenzionale di accertamento dell’estinzione della locazione per confusione con condanna alla restituzione dei canoni indebitamente versati. Il Tribunale aveva accolto le domande dei proprietari, ma la Corte d’appello, ribaltando la decisione, aveva dichiarato la proprietà trasferita sin dal 2004, la locazione estinta per confusione e legittima la compensazione tra canoni e prezzo, condannando i proprietari al pagamento dell’eccedenza.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, rigettando tutte le censure. Quanto al primo motivo, concernente l’invalidità della procura alle liti per la dedotta nullità della delibera di nomina dell’amministratrice, la censura è stata dichiarata inammissibile per violazione dell’art. 366, primo comma, n. 6, cod. proc. civ., oltre che infondata, operando l’istituto della prorogatio degli organi gestori e incombendo sulla parte che contesta la legittimazione rappresentativa l’onere di dimostrare la perdita del potere e l’avvenuta sostituzione dell’amministratore.

Con riguardo alla dedotta estinzione della società per prolungata inattività, la Corte ha precisato che il mero verificarsi di una causa di scioglimento non determina né l’estinzione della società né l’immediata perdita dei poteri rappresentativi, producendosi gli effetti dello scioglimento nei rapporti con i terzi soltanto dalla pubblicazione nel Registro delle imprese dell’atto di accertamento previsto dall’art. 2484, terzo comma, cod. civ., sino a quel momento la società continua ad operare mediante i propri organi.

Quanto ai motivi concernenti l’interpretazione del giudicato e la natura del termine di tre mesi per il pagamento del prezzo, la Corte ha richiamato il principio per cui il termine ha natura dilatoria e non perentoria: il mancato pagamento non fa venir meno il diritto di riscatto legittimamente esercitato, ma integra un inadempimento dell’obbligazione pecuniaria, dal quale può derivare il diritto del retrattato all’adempimento coattivo e al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1224 cod. civ., con esclusione del rimedio risolutorio, non esperibile per le obbligazioni nascenti dalla legge. La Corte ha inoltre valorizzato la natura dichiarativa della pronuncia che accoglie la domanda di riscatto, produttiva di effetti traslativi immediati e retroattivi.

Sulla dedotta violazione del giudicato, la Corte ha escluso la fondatezza della censura, rilevando che l’interpretazione del giudicato compiuta dal giudice di merito era congruamente motivata e non validamente censurata: la mera presenza del termine “condizione” nella motivazione della sentenza del 2014 non poteva essere letta isolatamente, dovendo prevalere la qualificazione dell’effetto traslativo come già verificatosi. La Corte ha tuttavia precisato, con riferimento al quinto motivo, che la preclusione derivante dal giudicato avrebbe dovuto condurre a una declaratoria di inammissibilità e non di improcedibilità della domanda, rilevando l’errore della sentenza impugnata ma escludendone la censurabilità in assenza di specifica doglianza.

Infine, la Corte ha confermato la correttezza della declaratoria di estinzione della locazione per confusione e della conseguente compensazione tra il credito restitutorio dei canoni indebitamente versati e il debito relativo al prezzo del riscatto, trattandosi di diretta conseguenza dell’effetto traslativo retroattivo della sentenza di accoglimento del retratto. Il ricorso è stato rigettato con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese e declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato.