Occupazione illegittima, il valore venale accertato in sede civile orienta il quantum (Cons. Stato n. 6872 del 04.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato esterno non opera quando manchi la piena coincidenza di petitum e causa petendi e non vincola comunque il giudice sulla valutazione delle prove esperite in altro processo. Le conclusioni del giudice civile e della Corte di Cassazione sul valore venale del terreno possono essere condivise dal giudice amministrativo quando appaiano congrue e coerenti con gli esiti istruttori. Ai fini della determinazione dell’indennità per occupazione illegittima non è sufficiente il parametro del parere di congruità dell’Agenzia del Territorio se superato da una stima che valorizzi la destinazione urbanistica delle aree. Il vincolo archeologico non esclude in assoluto la commerciabilità del bene né impone il valore agricolo.

Il Fatto

La Provincia aveva avviato la procedura espropriativa di alcuni terreni per la realizzazione di un’area verde attrezzata. Dopo l’immissione nel possesso e l’offerta dell’indennità, i proprietari avevano contestato il calcolo e, in corso di causa, l’amministrazione aveva adottato un provvedimento di acquisizione sanante ai sensi dell’art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001, poi confermato.

I proprietari avevano agito davanti al TAR Sardegna chiedendo la restituzione delle aree e il risarcimento. In via separata, davanti alla Corte d’appello, era stata definita l’opposizione alla stima, con determinazione dell’indennizzo sulla base di un valore di euro 8,06 al mq. Il TAR, con sentenza n. 714/2021, aveva accolto la domanda restitutoria e quella indennitaria, ma aveva parametrato il quantum a euro 3,00 al mq, valorizzando il parere dell’Agenzia del Territorio. Da qui l’appello dei proprietari, limitato al quantum.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i due motivi, incentrati sul parametro di calcolo e sul mancato espletamento di una nuova CTU. Sul piano processuale, il Consiglio di Stato esclude il vizio motivazionale: il giudice di merito non ha omesso il confronto con le censure di parte e la consulenza tecnica d’ufficio non è mezzo di prova in senso proprio, ma strumento affidato al prudente apprezzamento del giudice, che può non disporla se ritiene di avere elementi sufficienti (Cass. ord. n. 13603 del 2024).

Nel merito, la Corte affronta la questione dell’efficacia del giudicato esterno invocato dagli appellanti con riferimento all’ordinanza della Cass. n. 24122 del 2024. Il giudicato presuppone identità di soggetti, petitum e causa petendi e non si estende alla valutazione delle prove, non essendo configurabile alcuno stare decisis sulla mera identità di questioni (Cass. Sez. Un. n. 26482 del 2007; Cass. ord. n. 211 del 2024). La statuizione civile, pertanto, non vincola il giudice amministrativo.

Tuttavia, il Collegio ritiene di poter fare proprie le conclusioni argomentative della Corte di Cassazione, che ha giudicato erroneo il riferimento al valore di euro 2,12 al mq e viziato il parere dell’Agenzia del Territorio, fondato sull’art. 5-bis legge n. 359/1992 dichiarato incostituzionale. Il valore di euro 8,06 al mq risulta indicativo del valore venale e frutto di un corretto procedimento di stima.

Quanto al vincolo archeologico valorizzato dall’amministrazione per sostenere il deprezzamento, la Corte rileva che il rilievo è generico e non contestualizzato: all’epoca dell’acquisizione il terreno era inserito in un’area utilizzabile per scopi produttivi e di reddito e non era in assoluto inedificabile. Il vincolo non preclude ogni attività edificatoria compatibile con la conservazione dei reperti. Il criterio differenziale, previsto dall’art. 40 legge n. 2359/1865, impone di considerare anche il deprezzamento delle porzioni residue (Cass. n. 34745 del 2019), quantificato dal consulente nella misura del 15 per cento.

L’appello è quindi accolto, con riforma parziale della sentenza di primo grado e adozione del parametro di euro 8,06 al mq per la determinazione del valore venale, con condanna della parte soccombente alle spese del grado.