Locazione box invenduti non elide nesso causale con inadempimento del Comune (Cons. Stato n. 6892 del 04.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nella responsabilità da inadempimento di un’obbligazione la prova dell’inadempimento costituisce, di norma, anche prova della lesione dell’interesse del creditore, secondo la regola della preponderanza dell’evidenza. Il nesso causale tra inadempimento e danno non è escluso dalla circostanza che il danneggiato potesse locare i beni invenduti, poiché la locazione è forma di godimento indiretto eterogenea rispetto all’alienazione della proprietà superficiaria, sicché il suo omesso esercizio non integra la condotta esigibile ex art. 1227, co. 2, cod. civ. Il lucro cessante da ritardo nell’adempimento si commisura alla differenza tra il prezzo medio dei beni all’epoca dell’inadempimento e il loro minor valore di mercato al momento in cui divengono alienabili.

Il Fatto

La società ricorrente aveva ottenuto dal Comune, mediante convenzione e successivi atti modificativi, il diritto di superficie su un’area comunale per realizzare un parcheggio interrato con box destinati all’alienazione a terzi. In fase di vendita emerse che otto box insistevano su particelle non interamente di proprietà comunale, con impossibilità di perfezionare gli atti di trasferimento. Il Comune non provvide all’acquisto coattivo delle aree.

La società agì per l’accertamento dell’inadempimento e la condanna al risarcimento. Il TAR Lazio, con sentenza n. 5857 del 2023, accolse la domanda di adempimento e respinse quella risarcitoria per difetto di prova del nesso causale. La società propose appello, articolando cinque motivi; il Comune non si costituì.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato muove dalla constatazione che l’accertamento dell’inadempimento e la condanna all’adempimento sono passati in giudicato, non essendo stati appellati dall’amministrazione. La controversia si concentra quindi sul solo nesso causale tra inadempimento e danni da mancata vendita.

La Corte richiama la regola probatoria della preponderanza dell’evidenza o del “più probabile che non”, secondo Cass. civ. Sez. Un. n. 581 dell’11 gennaio 2008. Nella responsabilità da inadempimento, di norma, la prova dell’inadempimento coincide con la prova della lesione dell’interesse creditorio. Nel caso concreto la mancata vendita degli otto box è, più probabilmente che non, determinata dalla non appartenenza delle particelle al Comune e dal mancato acquisto del diritto di superficie.

La Corte valorizza il fatto notorio delle verifiche notarili sui registri immobiliari, che pregiudicano la stipula in presenza di difetti di legittimazione del venditore, e l’ammissione del Comune secondo cui oltre il 90% dei box era stato alienato. L’allegazione sui quattordici box residui, comprensiva degli otto per cui è causa, è ritenuta effimera rispetto a tale percentuale.

Quanto all’incremento volumetrico assentito nel 2007, esso non elide il pregiudizio derivante dall’invendibilità degli otto box e comportò comunque costi aggiuntivi. Sul versante della locazione, la Corte esclude l’applicabilità dell’art. 1227, co. 2, cod. civ.: la facoltà prevista dall’art. 19 della convenzione è priva di doverosità e difetta omogeneità funzionale tra godimento indiretto e disposizione del diritto, non potendo la locazione eliminare l’impossibilità di vendere. La condotta sarebbe inoltre inesigibile per il rischio di responsabilità verso i legittimi proprietari, secondo il richiamo a Cons. Stato Sez. IV n. 3629 del 29 aprile 2025.

Quanto alle poste di danno, la Corte riconosce il danno emergente per le spese condominiali, pari a euro 29.418,02, oltre rivalutazione e interessi compensativi. Esclude gli interessi passivi del mutuo, non conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 cod. civ. Il lucro cessante è liquidato nei termini differenziali tra il prezzo medio 2007/2008 e il minor valore al futuro acquisto, con rinvio all’accordo delle parti ai sensi dell’art. 34, co. 4, cod. proc. amm. Le spese del doppio grado sono compensate.