Oneri di urbanizzazione dovuti anche nel cambio d’uso da opificio a casa (TAR Sicilia n. 3365 del 26.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La quota del contributo di costruzione commisurata agli oneri di urbanizzazione è dovuta ogni volta che l’intervento edilizio determini un nuovo o maggiore carico urbanistico, inteso come necessità di nuove opere di urbanizzazione o come uso più intenso di quelle esistenti. In caso di intervento di parziale demolizione e ricostruzione con mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, lo scomputo degli oneri riferiti alle volumetrie preesistenti e l’assolvimento virtuale dei contributi per gli edifici realizzati prima dell’istituzione degli oneri operano solo se il volume ricostruito si ponga in relazione di continuità con l’edificazione preesistente e non introduca ulteriore carico. Il passaggio da opificio a struttura sanitaria assistenziale integra cambio di destinazione non omogeneo e comporta di per sé aumento del carico urbanistico, con conseguente integrale debenza degli oneri.

Il Fatto

La società ricorrente ha presentato un progetto di ristrutturazione edilizia con parziale demolizione e ricostruzione e cambio di destinazione da opificio a casa di riposo. Il Comune ha rilasciato il permesso di costruire n. 02/2023 del 29 marzo 2023, determinando il contributo di costruzione in una somma complessiva comprensiva della quota per oneri di urbanizzazione e di quella per costo di costruzione. Con successiva determinazione il Comune ha rideterminato gli oneri al rialzo, applicando le tariffe per insediamenti direzionali e commerciali.

La società ha impugnato il titolo edilizio nella parte relativa alla quantificazione degli oneri, le note di richiesta delle polizze fideiussorie e le determinazioni dirigenziali assunte a base del calcolo, agendo altresì per la riduzione delle garanzie e per la ripetizione delle somme versate in eccedenza. Ha dedotto la violazione dell’art. 16 d.P.R. n. 380/2001 e della l.r. Sicilia n. 16/2016, sostenendo lo scomputo dell’impatto delle volumetrie preesistenti, e l’incompetenza assoluta del dirigente ad adottare le determinazioni tariffarie.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare la questione, prospettata dal Comune, della pretesa illegittimità del titolo edilizio perché frutto di asserito accordo corruttivo, oggetto di procedimento penale pendente. Il Tribunale esclude la rilevanza del profilo: in assenza di sentenza penale irrevocabile, i vizi che incidono sulla volontà dell’amministrazione danno luogo a annullabilità e non a nullità, dovendosi comunque procedere all’autonomo apprezzamento dell’atto alla luce dell’art. 21-octies legge n. 241/1990. Non risultando attivata alcuna autotutela, la questione resta estranea al giudizio.

Nel merito, il primo motivo è infondato. Richiamando Cons. Stato, Sez. II, n. 2956 del 2021 e n. 5494 del 2021, il Collegio distingue la funzione della quota commisurata al costo di costruzione da quella riferita agli oneri di urbanizzazione, destinata a compensare la collettività per il nuovo carico urbanistico. Lo scomputo e l’assolvimento virtuale presuppongono, secondo Cons. Stato, Sez. VI, n. 5703/2022 e n. 5769/2023, la continuità tra edificazione preesistente e volume ricostruito, con piena fedeltà tra vecchio e nuovo. Nel caso concreto i fabbricati risalgono a epoca anteriore al 1942, senza che fossero stati versati oneri; ma il passaggio da opificio a struttura sanitaria costituisce cambio di destinazione urbanisticamente rilevante, con aumento del carico per utenze, traffico e servizi. La ricorrente non ha dimostrato la continuità né l’assenza di maggiore carico.

Il secondo motivo è dichiarato inammissibile in relazione agli atti già gravati con ricorso straordinario, per il principio di alternatività dell’art. 8, comma 2, d.P.R. n. 1191/1971, e comunque infondato. Sulla scorta dell’Adunanza Plenaria n. 12/2018, il Collegio qualifica gli oneri come prestazione patrimoniale imposta di carattere non tributario e gli atti di determinazione come espressione di un rapporto paritetico di credito/obbligazione, non di potestà autoritativa. Ne discende l’infondatezza della censura di incompetenza del dirigente. La determinazione, inoltre, non richiede motivazione puntuale quando si conformi alle tabelle parametriche regionali.

Il Tribunale nega infine l’istanza istruttoria e la c.t.u., non potendo i mezzi istruttori supplire all’onere probatorio della parte né assumere finalità esplorativa. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese.