Perequazione ad arcipelago legittima anche tra aree non contigue (Cons. Stato n. 7290 del 11.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La perequazione urbanistica disciplinata dall’art. 11, comma 1, della l.r. Lombardia n. 12/2005 può essere attuata secondo la configurazione cd. ad “arcipelago”, che ricomprende in un unico ambito di trasformazione aree non contigue e appartenenti a proprietari diversi. Né la legge nazionale né quella regionale pongono limiti all’articolazione del piano: esse esigono soltanto l’attribuzione di un identico indice di edificabilità territoriale a tutte le aree, così da rendere indifferente per i proprietari l’assetto planivolumetrico e la destinazione, edificabile o a standard, delle aree interne al piano attuativo. La non contiguità delle aree e l’assenza di indennità espropriative non impediscono il meccanismo, che resta espressione della potestà pianificatoria e del principio di conformazione della proprietà privata. La perequazione va tenuta distinta dalla compensazione: solo quest’ultima ha finalità compensativo-indennitaria e postula crediti edificatori.

Il Fatto

La società proprietaria di un compendio immobiliare in un Comune lombardo impugnava davanti al TAR Lombardia la variante generale al PGT che aveva ridisegnato l’ambito di trasformazione in cui ricadeva la sua area. La variante, mediante un meccanismo di perequazione ad arcipelago, aveva condizionato l’edificazione del sub-ambito di proprietà della ricorrente alla cessione gratuita al Comune di un altro sub-ambito, distante oltre due chilometri e di proprietà di un terzo, destinato a servizi scolastici.

Il TAR accoglieva il ricorso, ritenendo l’area non dismessa, il meccanismo compensativo inadeguato e la scelta comunale sviata rispetto al fine. Il Comune proponeva appello, censurando anche la statuizione sulla carenza di interesse e sull’asserita impossibilità di realizzare l’edificabilità prevista dal piano del 2011.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto la richiesta di rimessione al primo giudice ex art. 105, comma 1, cod. proc. amm. Il contraddittorio era stato garantito con l’evocazione in giudizio dell’autorità emanante e con la notifica dell’ordinanza istruttoria. I presunti impedimenti del Comune attengono a profili organizzativi interni, superabili con l’ordinaria diligenza e non riconducibili a forza maggiore.

È respinta anche l’eccezione di carenza di interesse: la variante costituisce atto di pianificazione con cui l’amministrazione ha riconsiderato l’intero assetto del territorio, e ciò radica in capo alla società un interesse concreto e attuale al riesame della disciplina, a prescindere dalle facoltà ristrutturative previste dalle norme tecniche.

Nel merito, la Corte ritiene fondato il motivo sull’asserita non dismissione dell’area. Sulla base di circostanze univoche e concordanti risulta provato che il fabbricato, al momento dell’approvazione del piano, era dismesso: la proprietà aveva presentato istanze per recuperarlo alla funzione produttiva e poi a quella residenziale. Non è quindi illogico che l’attuazione dell’ambito presupponga l’abbattimento degli edifici esistenti, né che l’area edificata sia inidonea ad ospitare i diritti volumetrici provenienti dall’altro sub-ambito.

Il nucleo del principio riguarda la perequazione ad arcipelago. L’art. 11, comma 1, della l.r. n. 12/2005 configura una perequazione circoscritta alle aree del piano attuativo, con attribuzione di un indice territoriale omogeneo che si concentra su una parte delle aree, mentre le residue vengono cedute al Comune per servizi. La norma non limita l’articolazione del piano: ricomprendere in un unico strumento aree separate ma facenti parte del medesimo ambito di trasformazione non trova sbarramento normativo. Il Comune ha esercitato una scelta discrezionale stabilendo quale parte destinare a superficie fondiaria e quale a cessione; il meccanismo risponde al paradigma tipico della pianificazione e, a differenza della compensazione, non contempla crediti edificatori.

La Corte distingue con precisione i tre strumenti — perequazione, compensazione, incentivazione — e qualifica la fattispecie come perequazione urbanistica a finalità equitativo-redistributiva, priva di iniziative ablative. L’istruttoria disposta conferma la plausibilità del congegno: l’indice autonomo del sub-ambito cedendo atterra sull’area accipiente, entrambi i proprietari hanno interesse comune al piano attuativo o alla cessione di cubatura, e nessuno subisce pregiudizio economico. La scelta di abbinare le aree è espressione di merito amministrativo, immune da vizi logici. L’appello è quindi accolto e il ricorso di primo grado respinto; l’appello sul PGT del 2011 è dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.