Permesso di costruire su aree condominiali e difetto di istruttoria del Comune (Cons. Stato n. 10159 del 17.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire può essere rilasciato solo a chi abbia la totale disponibilità del bene, ossia la piena proprietà o altro diritto reale di godimento sull’intero immobile, non su una parte o quota di esso. L’amministrazione è tenuta ad acquisire d’ufficio, ai sensi dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001, i dati catastali idonei a chiarire la titolarità delle aree; ove la situazione proprietaria resti incerta per difetto di istruttoria, il titolo edilizio è illegittimo. Ai fini dell’interesse a ricorrere, la vicinitas dei condomini si radica nello stabile collegamento con le aree comuni sulle quali l’opera incide, e il pregiudizio va valutato in concreto, anche in termini di godibilità e valore di mercato delle unità immobiliari.

Il Fatto

Alcuni condomini del complesso residenziale S’Abba e Sa Pedrà impugnano davanti al TAR Sardegna il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Golfo Aranci a una società per la realizzazione di un immobile residenziale con credito volumetrico, ai sensi dell’art. 30, comma 4-bis, lett. a), l.r. Sardegna n. 8/2015. I ricorrenti deducono, tra l’altro, che parte delle opere ricade su spazi condominiali non nella disponibilità dell’istante, che manca l’autorizzazione assembleare e che l’atto di asservimento è stato stipulato dopo il rilascio del titolo.

Il TAR dichiara il ricorso inammissibile per carenza di interesse: gli immobili dei ricorrenti sarebbero lontani dall’area dell’intervento e la violazione delle regole condominiali apparterrebbe al giudice ordinario. I condomini propongono appello, riproponendo i motivi non esaminati. Il Collegio, ritenuta la diversa rappresentazione dei fatti, dispone una verificazione affidandola al Direttore del Servizio del Genio civile di Cagliari.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’eccezione di tardività del ricorso di primo grado: la comunicazione dell’amministratore di condominio non prova la piena conoscenza del provvedimento, riferendosi al progetto e non all’atto autorizzativo, e nessuno degli appellanti risulta confinante immediato. La conoscenza va collocata nel riscontro comunale all’istanza di accesso. Infondata è anche l’eccezione sulla costituzione del Condominio, che è controinteressato notificato e non interventore ai sensi dell’art. 50, comma 2, c.p.a.

Il cuore della decisione è l’interesse a ricorrere. Muovendo dalla Adunanza Plenaria n. 22 del 2021 e dagli esiti della verificazione, il Collegio ritiene integrata la vicinitas: l’opera è visibile dalle aree condominiali antistanti — portico, piazza, piscina, passaggio a mare — e incide su beni comuni. Quanto al pregiudizio, esso è duplice: la ridotta godibilità delle aree comuni e il deprezzamento del valore di mercato delle unità abitative, valorizzate anche dall’ampiezza e fruibilità di quelle aree.

Nel merito è fondato il primo motivo, sotto il profilo del difetto di istruttoria. L’art. 11 d.P.R. n. 380/2001 riserva il titolo a chi ha la totale disponibilità del bene. Il verificatore ha accertato che parte delle aree del subalterno intestato alla società è catastalmente classificata come beni comuni non censibili e che non risulta alcun atto di cessione al riguardo. Tali esiti derivano da semplici accertamenti catastali: l’amministrazione avrebbe potuto rilevare l’incertezza dominicale con i controlli dovuti, in violazione degli artt. 6 e ss. l. n. 241/1990 e dell’art. 9-bis d.P.R. n. 380/2001.

Il motivo sulle regole condominiali è inammissibile, perché la statuizione di primo grado che le rimette al giudice ordinario non è stata specificamente censurata. È invece fondato il motivo sull’atto unilaterale d’obbligo: esso è atto intermedio del procedimento, teleologicamente orientato al titolo edilizio, come affermato dall’Adunanza Plenaria n. 28 del 2012. La sua stipula successiva al permesso integra un’inversione procedimentale, resa palese dalla clausola che lo subordina al completamento di un iter già concluso.

La questione di legittimità costituzionale della legge regionale è inammissibile per genericità, non essendo individuate le disposizioni rilevanti. Il vizio sulla località è meramente formale; quello sul nulla osta paesaggistico è generico. L’appello è accolto, il ricorso di primo grado è accolto e il provvedimento annullato, con condanna solidale del Comune e della società alle spese.