Pertinenza urbanistica e chiusura del balcone: nozione restrittiva e regime applicabile (Cons. Stato n. 4704 del 29.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di pertinenza urbanistica è più restrittiva di quella civilistica. Presuppone un’opera di modesta rilevanza, priva di autonomo utilizzo e non agevolmente distaccabile dal bene principale per divenire oggetto di autonoma fruizione e commerciabilità. Non integrano pertinenza i manufatti che, per dimensioni e destinazione, creano nuovi volumi e nuove superfici con alterazione del contesto territoriale. La chiusura di un balcone con muratura e vetri, aumentando la superficie coperta e modificando la sagoma dell’edificio, costituisce nuova costruzione e non risanamento conservativo. Le discipline sopravvenute (art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 e lett. b-bis dell’art. 6) non si applicano al giudizio di legittimità del provvedimento emanato sotto la normativa previgente, né possono essere introdotte per la prima volta in sede processuale.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile in un comune laziale impugna l’ordinanza con cui il dirigente del settore edilizia ha ingiunto la demolizione di opere realizzate in difformità dalla licenza edilizia rilasciata nel 1970. Le opere contestate sono un locale garage-magazzino, una tettoia in legno con sottostante forno e la chiusura del piano terra.

Il TAR Lazio rigetta il ricorso. Il proprietario appella, deducendo la natura pertinenziale del garage e della tettoia, la qualificazione della chiusura come risanamento conservativo e, in subordine, l’applicazione della tolleranza del 2%. Il Comune non si costituisce.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla constatazione dimensionale: garage e tettoia coprono complessivamente circa settanta metri quadrati. Tale estensione esclude il requisito della modesta rilevanza, primo connotato della pertinenza urbanistica. Le opere sono inoltre suscettibili di autonomo utilizzo, circostanza che ne preclude la qualificazione pertinenziale.

Il Consiglio di Stato chiarisce che la nozione urbanistica di pertinenza ha accezione più ristretta rispetto a quella civilistica. Ne restano escluse le opere che creano nuovi volumi e superfici, distaccabili in futuro dalla res principale e dotate di proprio valore di mercato e autonoma commerciabilità. Nel caso concreto, garage e tettoia alterano anche il contesto territoriale di riferimento.

Quanto alla qualificazione come restauro e risanamento conservativo ai sensi della lett. c) dell’art. 3 d.P.R. n. 380/2001, la Corte rileva che la fattispecie presuppone un intervento su organismo edilizio preesistente. Le opere in esame sono invece nuove, esterne e aggiunte rispetto alla sagoma originaria, riconducibili alla lett. e1) della medesima disposizione.

Sulla tolleranza del 2%, il Collegio osserva che il calcolo della parte è viziato perché include nel volume dell’edificio principale anche l’ampliamento abusivo del piano terra. In ogni caso l’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 è sopravvenuto rispetto all’ordinanza impugnata, la cui legittimità va valutata alla stregua della normativa allora vigente. L’applicazione della norma richiederebbe inoltre valutazioni tecnico-discrezionali riservate all’amministrazione, non esercitate, con conseguente inammissibilità della deduzione ex art. 34, comma 2, cod. proc. amm.

Infine, sulla chiusura del piano terra, la documentazione fotografica dimostra che non si è trattato di vetrate amovibili, ma di una chiusura muraria di un’ampia zona, con creazione di nuova superficie coperta e modificazione della sagoma. La lett. b-bis dell’art. 6 non era in vigore al momento dell’ordinanza e comunque non ricomprende un intervento siffatto. L’appello è rigettato, senza pronuncia sulle spese per mancata costituzione dell’intimato.