Pertinenza urbanistica esclusa per manufatti autonomi per dimensioni e valore (Cons. Stato n. 6847 del 01.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di pertinenza urbanistica ricomprende soltanto le opere di modesta entità, accessorie rispetto a un’opera principale e inidonee a determinare un ulteriore carico urbanistico. Restano escluse le costruzioni che, per dimensioni e caratteristiche funzionali, presentino una propria autonomia e un autonomo valore di mercato. La destinazione ad uso servizio del fabbricato principale ha carattere meramente soggettivo e non elide l’obiettiva possibilità di diversa utilizzazione da parte di terzi. L’art. 3, comma 1, lett. e.6), del testo unico dell’edilizia richiede inoltre il rispetto del limite volumetrico del 20% del volume dell’edificio principale. L’ingiunzione a demolire le opere prive di titolo non contrasta con la concessione in sanatoria rilasciata per l’edificio principale.

Il Fatto

Il proprietario di un fabbricato su tre livelli in Formia aveva ottenuto a suo tempo la concessione edilizia in sanatoria per l’edificio principale. A seguito di sopralluogo, il Comune ha ingiunto la demolizione di ulteriori opere non rappresentate in quel titolo: l’ampliamento con chiusura di un balcone e di un porticato, un manufatto adibito a deposito e un manufatto adibito a garage.

Per l’ampliamento era stata presentata una domanda di condono, che non comprendeva il porticato; per deposito e garage nessuna istanza di sanatoria risultava proposta. Il TAR Lazio ha respinto l’impugnazione, escludendo il carattere pertinenziale delle opere in ragione delle loro dimensioni e del carico urbanistico, e rilevando che esse ricadono in zona sismica e sottoposta a vincolo idrogeologico. Il proprietario ha proposto appello, deducendo la violazione dell’art. 3, comma 1, lett. e.6), del testo unico dell’edilizia. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge le censure e le dichiara in contrasto con la nozione di pertinenza urbanistica elaborata dalla giurisprudenza amministrativa, alla quale sono ricondotte opere di modesta entità, accessorie a un’opera principale e inidonee a determinare un ulteriore carico urbanistico. La motivazione richiama un indirizzo consolidato, tra cui Cons. Stato, II, 7 aprile 2025, n. 2973, Cons. Stato, II, 3 febbraio 2025, n. 807, Cons. Stato, VI, 24 gennaio 2025, n. 536 e Cons. Stato, VII, 23 maggio 2025, n. 4537.

La sentenza di primo grado ha accertato che gli abusi ingiunti presentano caratteristiche di costruzioni autonome per dimensioni e volumetria, tali da incidere sul territorio sotto il profilo urbanistico-edilizio. Tale rilievo è incompatibile con la nozione ristretta di pertinenza accolta dalla giurisprudenza e sostenuta dall’appellante.

Il Collegio aggiunge un passaggio decisivo sul piano qualificatorio: l’utilizzo a servizio del fabbricato principale ha carattere meramente soggettivo. Esso dipende da una scelta del proprietario, che però non elimina l’obiettiva possibilità che i manufatti, per le loro caratteristiche, siano destinati ad altri usi da parte di soggetti diversi. Questo rilievo è da solo ostativo alla riconduzione delle opere alla definizione dell’art. 3, comma 1, lett. e.6), del testo unico dell’edilizia.

La Corte osserva inoltre che la stessa previsione pone un limite volumetrico del 20% del volume dell’edificio principale, e che nell’appello non si precisa che tale limite sia nel caso di specie rispettato.

Infine, il Collegio esclude qualsiasi contraddizione tra l’ingiunzione a demolire e la concessione in sanatoria rilasciata per l’edificio principale. Il provvedimento repressivo non pone in discussione quest’ultimo, ma le ulteriori opere prive di titolo accertate nel sopralluogo, le cui caratteristiche costruttive e funzionali avrebbero richiesto il preventivo assenso dell’amministrazione. L’appello è quindi respinto, con conferma della sentenza di primo grado e nessuna statuizione sulle spese in assenza di costituzione del Comune.