Piano casa e ambito di applicazione: la deroga presuppone la compatibilità urbanistica (Cons. Stato n. 9686 del 09.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina regionale sul c.d. piano casa non attribuisce una deroga illimitata ai parametri urbanistici ed edilizi. Il suo ambito di applicazione è determinato per relationem dalla stessa legge regionale, che rinvia agli interventi che lo strumento urbanistico comunale consente: ampliamenti e sostituzioni edilizie con incremento volumetrico sono ammessi solo dove la pianificazione locale preveda la ristrutturazione urbanistica o la sostituzione edilizia con ampliamento. Il giudice amministrativo deve quindi verificare in primo luogo la compatibilità dell’intervento con le NTA, non essendo possibile superare i limiti di volume e superficie fissati dallo strumento urbanistico in forza delle premialità del piano casa. Il diniego opposto dal Comune è legittimo anche quando la motivazione sul periodo di edificazione risulti erronea, perché in presenza di atto plurimotivato è sufficiente la correttezza di uno dei presupposti.

Il Fatto

La ricorrente presentava al Comune di Firenze una SCIA ai sensi della legge regionale Toscana n. 24/2009, per un intervento di parziale demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico di un immobile a destinazione agricola, ricadente in area classificata come insediamento recente (zona B). Il Comune inibiva la prosecuzione dei lavori con un primo provvedimento, rilevando carenze documentali e contrasto con lo strumento urbanistico, e invitava l’interessata a integrare o conformare il progetto. Non essendo pervenuto alcun riscontro, l’amministrazione confermava il divieto con un secondo atto.

Il TAR Toscana respingeva il ricorso. La ricorrente appellava deducendo la tardività dell’inibitoria, l’insussistenza delle carenze documentali, l’omessa attivazione del potere di integrazione e l’erronea lettura della disciplina urbanistica sull’edificato anteriore al 1942.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il primo motivo. Quanto alla tardività, l’art. 19, comma 1, ultimo periodo, della legge n. 241/1990 ancora il decorso del termine alla ricezione della segnalazione da parte dell’amministrazione. Poiché la trasmissione via PEC è avvenuta di sabato, il termine di trenta giorni previsto dall’art. 19, comma 6-bis decorre dal lunedì successivo, cosicché il provvedimento inibitorio risulta tempestivo.

La Corte ribadisce poi che la SCIA edilizia produce effetti solo in presenza di documentazione progettuale completa, idonea a consentire il controllo di conformità, richiamando Cons. Stato, Sez. II, n. 3925 del 2025. Nel caso concreto mancavano lo studio di fattibilità idraulica, gli elaborati su prospetti e sezioni nei tre stati e la planimetria richiesta dall’art. 28.1 del Regolamento edilizio.

Sul mancato esercizio del potere di integrazione, il Collegio osserva che l’ordinanza iniziale aveva proprio assegnato un termine per regolarizzare la segnalazione, secondo il modulo dell’art. 145, commi 6, 7 e 8, della legge regionale n. 65/2014, in linea con l’art. 19, comma 3, della legge n. 241/1990. Il diniego definitivo è intervenuto solo dopo il silenzio dell’interessata.

Il secondo motivo è infondato, con integrazione della motivazione. Il Collegio ritiene che l’art. 68 delle NTA del Regolamento urbanistico, per l’edificato recente, consenta solo interventi di ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione, ma senza aumento di superficie e volume. L’art. 3, comma 1, della legge regionale n. 24/2009 opera solo se lo strumento urbanistico ammette gli interventi richiamati dall’art. 134, comma 1, lettere f), g) e l), della legge regionale n. 65/2014. L’applicazione del piano casa presuppone quindi una compatibilità urbanistica che nel caso di specie manca.

Da qui l’irrilevanza dell’accertamento sull’edificazione anteriore al 1937. Poiché l’atto è plurimotivato, è sufficiente la legittimità di uno dei presupposti, secondo l’insegnamento di Cons. Stato, Sez. V, n. 7289 del 2024 e Sez. III, n. 3480 del 2024. L’appello è respinto, con conferma della sentenza di primo grado e compensazione delle spese.