Plusvalenza da lottizzazione, la cessione gratuita al Comune non entra nel valore (Cass. civ. Sez. V n. 6917 del 15.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di cessione di terreni edificabili ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986, le particelle obbligatoriamente cedute a titolo gratuito al Comune per opere di urbanizzazione primaria e verde a standard non hanno un valore di mercato e non possono concorrere a formare il valore di vendita su cui si calcola la plusvalenza. La perizia di rivalutazione che abbia tenuto conto della sola superficie concretamente vendibile è pertanto corretta. Nel processo tributario, di natura impugnatoria-accertatoria, il giudice che ravvisi l’infondatezza parziale della pretesa dell’Amministrazione non può limitarsi ad annullare in toto l’atto impositivo, ma deve accertare e quantificare l’entità della pretesa fiscale entro i limiti del petitum, sostituendo la propria determinazione a quella contenuta nell’atto.

Il Fatto

La contribuente alienava un terreno edificabile, cedendo gratuitamente al Comune le porzioni necessarie ad opere di urbanizzazione primaria e verde a standard di edificabilità, come previsto dallo strumento urbanistico attuativo approvato. Successivamente la parte privata officiava una perizia per la riqualificazione dei valori ai sensi dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001. Sulla base di quella perizia l’Ufficio determinava la plusvalenza da cessione, applicando l’aliquota media del 23%.

La contribuente contestava la pretesa, sostenendo che nel valore del ceduto dovessero comprendersi anche la porzione devoluta gratuitamente al Comune e gli oneri di urbanizzazione sostenuti, con conseguente emersione di una minusvalenza. Le ragioni della parte privata trovavano accoglimento nei gradi di merito. L’Agenzia delle entrate ricorreva in Cassazione con tre motivi; la contribuente resisteva con controricorso e memoria.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, che lamentava nullità della sentenza per carenza o apparenza di motivazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., è infondato. La Corte ricorda che il vizio di motivazione apparente ricorre quando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi del proprio convincimento o li indichi senza una approfondita disamina logica e giuridica, rendendo impossibile il controllo (Cass. VI – 5, n. 9105/2017). La soglia invalicabile resta il minimo costituzionale individuato dalle Sezioni Unite n. 8053/2014, richiamate anche da Cass. VI – 5, n. 5209/2018. Nel caso concreto la motivazione della sentenza impugnata si colloca al di sopra di tale soglia, donde il rigetto.

Il secondo motivo è invece fondato. Non è contestato che la perizia di rivalutazione sia successiva alla convenzione di lottizzazione. La perizia aveva quindi considerato la superficie concretamente vendibile, escludendo le particelle da cedere gratuitamente al Comune. Essendo obbligatoriamente cedute a titolo gratuito, tali particelle non possono avere un valore di mercato e non possono concorrere a formare il valore di vendita su cui calcolare la plusvalenza.

La Corte richiama il principio secondo cui, in caso di cessione di terreni suscettibili di edificazione, vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze rinvenienti dall’utilizzazione del suolo, rilevando anche l’utilizzazione edificatoria meramente strumentale alla destinazione agricola, mentre non rileva l’edificabilità riferita a strutture poste a servizio dell’utilizzazione pubblica del bene né l’inedificabilità assoluta derivante da fascia di rispetto (Cass. n. 6172/2024, che richiama Cass. n. 22099/2021).

Fondato è anche il terzo motivo. Il giudice del merito, pur tenendo conto degli oneri di urbanizzazione, avrebbe dovuto ridurre la pretesa senza annullarla integralmente. La Corte ribadisce la natura impugnatoria-accertatoria della giurisdizione tributaria: quando ravvisa l’infondatezza parziale della pretesa, il giudice non può limitarsi ad annullare in toto l’atto, ma deve accertare e quantificare l’entità della pretesa fiscale entro i limiti del petitum, avvalendosi degli ordinari poteri di indagine e valutazione (Cass. n. 3080/2021), senza violare il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Il ricorso è quindi accolto, la sentenza cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, anche sulle spese di legittimità.