Portico non condominiale e distanze dal confine: annullata la SCIA (TAR Sicilia n. 2362 del 12.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il porticato è escluso dal calcolo del volume consentito solo quando sia pubblico, di uso pubblico o effettivamente condominiale, e la qualificazione condominiale presuppone la comproprietà di più soggetti distinti sulle unità servite. La concessione demaniale marittima abilita l’occupazione del bene demaniale ma non assorbe né sostituisce il rispetto delle norme urbanistico-edilizie, ivi comprese quelle sulle distanze dal confine. Il condono edilizio non rigenera la capacità edificatoria dell’area: l’indice di zona esaurito non può essere recuperato. Ne consegue l’illegittimità del manufatto realizzato a distanza inferiore a quella regolamentare dal confine demaniale e in assenza di volumetria disponibile, con annullamento del provvedimento che ne aveva confermato la legittimità e inefficacia della SCIA.

Il Fatto

Il ricorrente e il controinteressato sono proprietari di unità immobiliari prospicienti la medesima via, in zona classificata nel p.r.g. come verde pubblico attrezzato. Il controinteressato ha presentato una SCIA per la realizzazione di un corpo di fabbrica di circa mq 35, costituito da un portico al piano terra con sovrastante terrazza e veranda, su un lotto il cui edificio preesistente era stato realizzato con ampio sforamento degli indici di zona ma poi sanato.

Il ricorrente ha sollecitato i poteri di autotutela e verifica del Comune, che si sono conclusi con il provvedimento del 31 ottobre 2022 di conferma della legittimità dei lavori. Ha quindi impugnato tale atto, unitamente alla relazione tecnica richiamata e, in via subordinata, al regolamento edilizio comunale e alle norme tecniche di attuazione. Si sono costituiti l’amministrazione regionale, eccependo il difetto di legittimazione passiva, e il controinteressato, chiedendo il rigetto. Il Comune non si è costituito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto respinto l’eccezione di difetto di legittimazione passiva dell’Assessorato regionale, poiché il ricorrente ha impugnato, sia pure in via subordinata, atti regolamentari approvati dall’amministrazione regionale ante l.r. n. 19/2020, legittimamente evocata in giudizio ex art. 41 c.p.a.

È stata invece accolta l’eccezione di inammissibilità di uno dei motivi aggiunti, con cui si deduceva l’insistenza del portico su area destinata a parcheggio: circostanza già conoscibile con l’ordinaria diligenza al momento del ricorso introduttivo, con conseguente tardività ex art. 43 c.p.a. Il motivo aggiunto relativo alla distanza dal confine è stato invece qualificato come mera specificazione del ricorso introduttivo.

La verificazione ha accertato che il portico dista dal confine con le particelle demaniali da zero a 95 cm, a fronte del limite di cinque metri fissato dall’art. 48, n. 32, del regolamento edilizio comunale. Tale obbligo non può essere derogato dalla concessione demaniale marittima, che costituisce presupposto necessario per le opere in prossimità del demanio ma non assorbe il rispetto delle norme urbanistico-edilizie, stante la diversità delle finalità di tutela. Né opera la deroga sulle pareti cieche a confine, mancando sia una prescrizione di zona sia un altro fronte cieco edificato.

Quanto al secondo motivo, il regolamento esclude dal calcolo del volume i porticati pubblici, di uso pubblico o condominiali. Il verificatore ha accertato che il portico è direttamente accessibile solo dall’unità di piano terra e collegato a quella di primo piano tramite scala a chiocciola, restando escluse le altre unità. La Corte ha escluso la qualificazione condominiale: la fruibilità da più unità non basta, essendo necessaria la plurisoggettività dei proprietari, che nel caso manca perché tutte le unità servite appartengono al medesimo titolare. La nozione civilistica ex art. 1117 c.c. è stata ritenuta coincidente con quella regolamentare, la cui ratio è favorire i porticati ad uso pubblico o condivisi da più proprietari.

Il manufatto è stato pertanto qualificato come addizione volumetrica non consentita, poiché il lotto ha esaurito e, per effetto del condono, sforato la capacità edificatoria, che non viene rigenerata dalle procedure di sanatoria. Il ricorso è stato accolto, con annullamento del provvedimento impugnato e inefficacia della SCIA.