Prelazione conduttori immobili pubblici: termine del 31 ottobre 2001 inderogabile (Cass. civ. Sez. III n. 4948 del 23.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il comma 20 dell’art. 3 del d.l. n. 351 del 2001, convertito con modificazioni dall’art. 1 della legge n. 410 del 2001, non consente alcuna interpretazione correttiva o estensiva. Le unità immobiliari degli enti previdenziali pubblici per le quali i conduttori abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data di quella manifestazione. La norma non attribuisce ai conduttori un autonomo diritto potestativo di acquisto, ma presuppone la messa in vendita da parte dell’ente proprietario. Ne deriva che la prelazione non è esercitabile quando il termine del 31 ottobre 2001 sia decorso e la volontà di acquisto sia stata formalizzata solo nel settembre 2003.

Il Fatto

L’ente previdenziale, dovendo dismettere il proprio patrimonio immobiliare, avviava nel febbraio 2000 un’indagine tra i conduttori di alcuni appartamenti per conoscerne la disponibilità all’acquisto con diritto di prelazione, a prezzo di mercato ridotto. In quella fase non fu imposta ai conduttori alcuna forma particolare per manifestare la volontà di acquisto. Solo nel settembre 2003 l’ente, quale procuratore della società cessionaria degli immobili, formalizzava le proposte di acquisto, assegnando un termine di sessanta giorni per l’esercizio della prelazione.

Alcuni conduttori adivano in via d’urgenza il giudice per impedire il decorso del termine. Il giudizio di merito riconobbe il diritto di acquisto alle condizioni agevolate solo a chi aveva manifestato la volontà entro il 31 ottobre 2001. All’esito di una prima cassazione con rinvio, la corte d’appello accoglieva nuovamente il gravame degli esclusi. L’ente ricorre per cassazione.

La Motivazione della Corte

I tre motivi del ricorso principale sono esaminati unitariamente per connessione e sono accolti. La Corte ricostruisce la disciplina succedutasi in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, muovendo dalla delega di cui all’art. 3, comma 27, della legge n. 335 del 1995 e dal d.lgs. n. 104 del 1996, che ha previsto la ricognizione del patrimonio e i programmi di cessione, con riconoscimento ai conduttori del diritto di prelazione.

Su tale impianto si è innestato l’art. 3 del d.l. n. 351 del 2001, che al comma 20 ha dettato una norma di carattere transitorio, di salvezza delle procedure già avviate. Il secondo inciso della disposizione, come risultante dalle modifiche intervenute, ha stabilito la possibilità per i conduttori di avvalersi dei benefici della precedente normativa, purché avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 e non si trattasse di immobili di pregio.

La Corte ribadisce l’orientamento già espresso: il diritto di prelazione dei conduttori è esercitabile solo quando l’ente abbia validamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, attraverso una proposta di alienazione. Non è configurabile un obbligo di dismettere discendente direttamente dalla legge, che si risolverebbe in una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore.

Il testo del comma 20 non lascia spazio ad alcuna interpretazione correttiva. Converge in tal senso il carattere speciale e di stretta interpretazione della normativa sulla cartolarizzazione degli immobili pubblici. La Corte esclude di poter sollevare questione di legittimità costituzionale, poiché l’eventuale censura risulterebbe esposta al rischio di inammissibilità, essendo l’incongruenza del termine ascrivibile a circostanze di fatto. Il ricorso principale è quindi accolto, con cassazione e rinvio; il ricorso incidentale, fondato sulla prova della qualità di erede, è rigettato.