La clausola regolamentare che riproduce l’art. 1118 c.c. non è una valida deroga all’art. 1123 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 14752 del 18.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 c.c. deve risultare da una clausola pattizia chiara, contenuta nel regolamento condominiale, nella tabella millesimale o in altra scrittura, che definisca in modo inequivoco l’ambito della deroga stessa. Non costituisce valida “diversa convenzione” la clausola che si limiti a riprodurre il contenuto dell’art. 1118 c.c., il quale disciplina soltanto la proporzionalità del diritto del condomino sulle cose comuni, senza stabilire alcun criterio derogatorio per la ripartizione delle spese. Ne consegue che, in assenza di una tale clausola, trovano applicazione i commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c., con la conseguenza che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alle cose che, per ragioni strutturali o di destinazione, non gli arrechino alcuna utilità.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare facente parte di un condominio conveniva in giudizio il Condominio, chiedendo la declaratoria di nullità, annullabilità o inefficacia delle delibere assembleari che avevano approvato i bilanci consuntivi dal 2011 al 2016 e il preventivo 2017. L’attore contestava la ripartizione delle spese di gestione e manutenzione del parcheggio auto e del vialetto antistante l’edificio, sostenendo che tali beni, destinati a servire solo alcuni condomini, avrebbero dovuto essere soggetti ai criteri proporzionali all’uso di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c. Il Condominio si difendeva eccependo la natura contrattuale del regolamento, che, a suo dire, derogava al criterio legale. Sia il Giudice di pace sia il Tribunale rigettavano le domande dell’attore, il quale proponeva quindi ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato congiuntamente i tre motivi di ricorso, incentrati sulla violazione dell’art. 1123 c.c. e dell’art. 68 disp. att. c.c. Il giudice d’appello aveva ritenuto che gli artt. 1 e 4 del regolamento condominiale concretassero la “diversa convenzione” che legittima la deroga ai criteri legali di riparto.

La Suprema Corte ha cassato tale convincimento, osservando che la clausola regolamentare, per poter derogare all’art. 1123 c.c., deve essere espressa e inequivoca. Gli artt. 1 e 4 del regolamento, nel caso di specie, si limitavano a riprodurre il contenuto dell’art. 1118 c.c., sancendo che il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare. Tale disposizione, però, disciplina il diritto del condomino e non la ripartizione delle spese per l’uso di determinate cose comuni, né contiene alcuna indicazione circa l’intenzione di porre le relative spese a carico di tutti in deroga al criterio dell’utilità.

Richiamando il principio per cui la deroga deve definire in modo “inequivoco l’ambito della deroga pattuita” (cfr. Cass. n. 2211/2025), la Corte ha escluso che una clausola meramente riproduttiva di una norma generale potesse assumere tale valore. Ha inoltre ribadito il principio, già affermato da Cass. n. 24166/2021, in base al quale il condomino non è tenuto a contribuire alle spese per le cose comuni che, per ragioni strutturali o di destinazione, non possano arrecargli alcuna utilità.

Pertanto, il ricorso è stato accolto, la sentenza impugnata cassata e la causa rinviata al Tribunale di Pistoia, in persona di diverso magistrato, affinché decida attenendosi al principio di diritto enunciato e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.