Simulazione assoluta: annotazione opponibile al fallimento senza trascrizione della domanda (Cass. civ. Sez. I n. 20736 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’annotazione, a norma dell’art. 2655 c.c., della sentenza che dichiara la simulazione assoluta di un atto trascritto, pur costituendo una formalità accessoria alla trascrizione dell’atto a margine del quale è eseguita, svolge una funzione dichiarativa equipollente alla trascrizione e rende la sentenza annotata opponibile ai terzi. La previa trascrizione della relativa domanda giudiziale non è elemento costitutivo imprescindibile dell’effetto pubblicitario, ma mero onere prenotativo. Affinché l’annotazione produca tale effetto la nota deve essere redatta secondo le norme della nota di trascrizione, con la specificità derivante dalla sua natura accessoria: non è richiesta la descrizione dei beni, salvo che il trascrivente intenda limitare l’efficacia demolitoria dell’atto ad alcuni soltanto di essi. In tal caso la nota deve consentire di individuare senza equivoci e incertezze le persone, i beni e il rapporto giuridico cui si riferisce la sentenza annotata, con accertamento riservato al giudice di merito.

Il Fatto

Il curatore del fallimento di una società propose domanda di rivendica di una serie di beni, assumendone la proprietà in forza di una sentenza passata in giudicato che aveva dichiarato la simulazione assoluta del contratto di vendita degli stessi immobili. La domanda si fondava sul rilievo che la trascrizione della domanda giudiziale era avvenuta nel 2006, quella della sentenza di simulazione nel 2013 e quella della sentenza dichiarativa di fallimento nel 2018.

Il Tribunale rigettò l’opposizione al decreto del giudice delegato. Ha ritenuto che la domanda trascritta riguardasse in realtà una revocatoria ordinaria, che la domanda di simulazione proposta dall’opponente era stata dichiarata inammissibile e che l’effetto prenotativo invocato non poteva operare per difetto di correlazione tra nota di trascrizione e sentenza. La questione è giunta in Cassazione, con rimessione alla pubblica udienza per l’assenza di precedenti specifici sugli effetti dell’annotazione della sentenza di simulazione.

La Motivazione della Corte

La Corte individua la questione giuridica nella seguente alternativa: se l’annotazione della sentenza di simulazione assoluta di un atto di vendita, priva di precedente trascrizione della relativa domanda, basti a renderla opponibile ai terzi e segnatamente alla successiva trascrizione del fallimento del simulato acquirente.

Il percorso argomentativo muove dal rilievo che la sentenza di declaratoria della simulazione assoluta determina la nullità del negozio per anomalia della causa rispetto allo schema tipico, rientrando così tra le sentenze di nullità disciplinate dall’art. 2655 c.c. L’annotazione prevista da tale norma ha autonoma rilevanza rispetto alla trascrizione della domanda e svolge funzione dichiarativa, non di mera pubblicità-notizia, rendendo opponibile la sentenza con effetto ex nunc.

La Corte esclude che la trascrizione della domanda costituisca obbligo e non onere: essa assolve alla sola funzione di anticipare l’effetto prenotativo, opponendo la sentenza alle trascrizioni eseguite medio tempore dai terzi. Il richiamo all’art. 2650, secondo comma, c.c. e al principio di continuità delle trascrizioni conferma la natura dichiarativa dell’annotazione.

Quanto ai requisiti formali, non è necessaria una nuova descrizione dei beni già indicati nell’atto trascritto: sufficiente la sola descrizione della formalità da annotare, salvo che il trascrivente intenda limitare l’efficacia demolitoria ad alcuni beni. In proposito la Corte richiama la circolare del Ministero delle Finanze n. 128 T del 2.5.1995 e il principio per cui l’unica fonte per individuare persone, beni e rapporto giuridico è la nota stessa, con rinvio all’art. 2665 c.c.

Il Tribunale, avendo ritenuto imprescindibile la previa trascrizione della domanda, è incorso nella violazione dell’art. 2655 c.c. e dell’art. 45 l.f. Il decreto è cassato con rinvio al Tribunale di Como, in diversa composizione, per il nuovo esame della portata dell’annotazione e della sua eventuale efficacia limitativa.