Onere della prova dell’inadempimento e vizi del preliminare (Cass. civ. Sez. II n. 8903 del 03.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di prova dell’inadempimento di un’obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l’adempimento deve provare soltanto la fonte, negoziale o legale, del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell’inadempimento della controparte. Il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento delle sue obbligazioni. Ne consegue che il giudice di merito non può ritenere onere del creditore la dimostrazione dell’esistenza dei vizi dell’immobile promesso in vendita allegati a sostegno della domanda di risoluzione del preliminare, incombendo al promittente venditore la prova di avere esattamente adempiuto la propria obbligazione.

Il Fatto

La vicenda origina da un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra la promissaria acquirente e il promittente venditore, con pattuizione della stipula del definitivo entro un termine determinato e dazione di una caparra confirmatoria. La promissaria acquirente deduceva l’inadempimento del venditore per lo stato di degrado dei muri e dei pavimenti, per la minore superficie di un locale accessorio e per il mancato ripristino dell’agibilità; il venditore, dopo aver liberato l’immobile dai pesi, comunicava la volontà di risolvere il preliminare con ritenzione della caparra e successivamente alienava il fabbricato a terzi.

La promissaria acquirente chiedeva la risoluzione per inadempimento del venditore e la condanna al pagamento del doppio della caparra; il venditore proponeva domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della controparte. Il Tribunale rigettava la domanda principale e accoglieva quella riconvenzionale. La Corte di appello accoglieva solo in parte il gravame, revocando la condanna dell’appellante al risarcimento del maggior danno e confermando nel resto la decisione. La questione giunge così in Cassazione.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi, esaminati congiuntamente, sono dichiarati manifestamente infondati. La Corte rileva che la motivazione della sentenza impugnata risponde ai requisiti dell’art. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ. e che le censure contestano l’interpretazione del giudice di merito circa la non essenzialità del termine apposto al preliminare, ricondotta a una clausola di stile, anche in base al comportamento della promissaria acquirente, che non aveva sollecitato la controparte con la messa in mora. Quanto al terzo motivo, opera la preclusione da doppia conforme ai sensi del previgente art. 348-ter, ultimo comma, cod. proc. civ..

È invece fondato il quarto motivo, con cui si denuncia la violazione degli artt. 1218, 1453, 1460 e 2697 cod. civ.. La Corte osserva che, a fronte dell’allegazione della promissaria acquirente circa la comparsa sui muri dell’immobile, dopo la sottoscrizione del preliminare e prima della scadenza del termine per il definitivo, di vizi tali da renderlo inagibile, non era onere della stessa provarne l’effettiva esistenza, ma incombeva al promittente venditore dimostrare di avere esattamente adempiuto la propria obbligazione di trasferire l’immobile esente da vizi.

La Corte territoriale, muovendo dalla ritenuta non sufficiente concludenza delle prove offerte dalla promissaria acquirente, ha in realtà operato un’inversione dell’onere della prova, in contrasto con l’art. 2697 cod. civ.. Viene richiamato il consolidato principio giurisprudenziale, a partire da Cass. Sez. Un. n. 13533 del 2011, seguito da numerose pronunce (Cass. n. 20073 del 2004, Cass. n. 1743 del 2007, Cass. n. 15659 del 2011, Cass. n. 7530 del 2012, Cass. n. 6844 del 2017, Cass. n. 98 del 2019 e Cass. n. 3587 del 2021), secondo cui il creditore che agisce deve provare solo la fonte del diritto e il termine di scadenza, mentre il debitore deve provare l’adempimento.

In definitiva, la Corte accoglie il quarto motivo, dichiara assorbiti i restanti e cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, che dovrà uniformarsi al principio enunciato e regolare anche le spese del giudizio di legittimità.