Trascrizione domanda ex art 2932 cod civ e prevalenza dati catastali (Cass. civ. Sez. III n. 25508 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nota di trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., è inidonea a rendere il bene conoscibile ai terzi quando l’errata indicazione del foglio di mappa ne impedisca l’esatta individuazione. In caso di non coincidenza tra l’indicazione dell’indirizzo e quella dei dati catastali, va data prevalenza ai dati catastali, in quanto normativamente richiesti dall’art. 2826 cod. civ., non essendo possibile desumere dalla sola nota quale delle due indicazioni sia quella corretta. L’errata indicazione del foglio pregiudica la funzione di rapido accertamento delle formalità pregiudizievoli cui è preordinata la pubblicità immobiliare.

Il Fatto

Il ricorrente aveva esperito con successo l’azione di cui all’art. 2932 cod. civ. nei confronti di un terzo, ottenendo la sentenza costitutiva sul preliminare di compravendita rimasto inadempiuto. Nella successiva espropriazione immobiliare promossa da un creditore, il ricorrente propose opposizione di terzo, assumendo la proprietà del bene.

Un’interventrice nel processo esecutivo contestò l’identificazione dell’immobile, rilevando che il foglio catastale indicato nella nota di trascrizione era il n. 99 e non il n. 59. Il Tribunale rigettò l’opposizione e la Corte d’appello di Catania, con la sentenza n. 149 del 23/01/2024, confermò il rigetto. Da qui il ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente lamentava la violazione degli artt. 2644, 2650, 2652, 2659 e 2665 cod. civ., sostenendo che i giudici di merito avessero confuso la capacità identificativa della nota di trascrizione in sé con i dati in essa utilizzati. L’invalidità della nota, secondo la tesi, sarebbe predicabile solo in presenza di un’effettiva incertezza sulle persone, sui diritti e sui beni.

La Corte ha anzitutto osservato che il motivo, pur formalmente articolato come violazione di legge, sollecita un diverso giudizio di merito e sarebbe qualificabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., in presenza di doppia conforme. Nel merito, tuttavia, lo ha ritenuto infondato.

Nessuna violazione di legge è ravvisabile nel percorso logico dei giudici di merito. L’esatta indicazione della via non vale a sopperire all’errata indicazione del foglio di mappa, dovendosi dare prevalenza ai dati catastali in quanto richiesti dall’art. 2826 cod. civ.. La Corte ha richiamato l’argomento del giudice di appello secondo cui, in caso di non coincidenza tra dato catastale e indirizzo, dalla sola nota non è possibile stabilire quale delle due indicazioni sia corretta, potendo l’errore riguardare tanto i dati catastali quanto l’indirizzo.

Ha inoltre ribadito la rilevanza della circostanza che il notaio incaricato delle visure ipocatastali non avesse riscontrato l’esistenza della trascrizione della domanda ex art. 2932 cod. civ., proprio per l’incompieta identificabilità del bene. L’errata indicazione del foglio precludeva l’esatta individuazione dell’immobile, aggravando l’attività di ricerca dei fruitori del servizio di pubblicità immobiliare in contrasto con la sua funzione di rapido accertamento.

Quanto ai precedenti, la Corte ha escluso la sovrapponibilità della fattispecie di Cass. n. 6271 del 20/04/2012 e ha richiamato Cass. n. 7680 del 19/03/2019, espressione di un orientamento consolidato, nonché Cass. n. 11237 del 31/05/2016, secondo cui la specificazione dei dati catastali è sempre rilevante ai fini della trascrizione. Il ricorso è stato conseguentemente rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e attestazione dei presupposti per il contributo unificato.