Forza maggiore non giustifica omissione trasferimento residenza prima casa (Cass. civ. Sez. V n. 3712 del 13.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cd. prima casa postula, in caso di acquisto di immobile ubicato in un Comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, il trasferimento della residenza nel Comune ove l’immobile è situato entro diciotto mesi dall’atto di compravendita. Il mancato trasferimento nei termini non comporta decadenza dal beneficio solo qualora sia dovuto a forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula, ravvisabile a fronte di un impedimento oggettivo caratterizzato da non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento. La forza maggiore non può tuttavia consistere nella mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, perché elemento costitutivo della fattispecie è il trasferimento della residenza non nella “prima casa” ma nel Comune in cui essa si trova. Nel giudizio di legittimità, l’allegazione di un’erronea applicazione della legge per carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è sindacabile unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione, non potendo sollecitare una rivalutazione delle risultanze istruttorie.

Il Fatto

Il contribuente impugnava l’avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni relativo all’anno 2007, con cui l’Amministrazione finanziaria aveva revocato l’agevolazione prima casa e richiesto la maggiore imposta sostitutiva su un mutuo, per la mancata prova del trasferimento della residenza nel Comune ove era ubicato l’immobile acquistato con i benefici fiscali, entro il termine di diciotto mesi.

La C.T.P. di Bologna respingeva il ricorso, non ritenendo provata la forza maggiore. La CTR confermava la decisione. Su ricorso del contribuente, la Suprema Corte, con ordinanza n. 16687 del 2021, accoglieva il terzo motivo e rinviava alla CTR per una motivazione adeguata sulla sussistenza o meno della causa giustificativa. In sede di rinvio la CTR accoglieva l’appello, ravvisando la forza maggiore nell’alternarsi di domande e risposte con il Comune e nei tempi del pre-parere. Avverso tale pronuncia ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo l’Amministrazione deduceva la violazione degli artt. 384 c.p.c. e 1256 c.c., per aver la CTR disatteso i principi enunciati nell’ordinanza di rinvio e il concetto giuridico di forza maggiore. Il motivo è giudicato inammissibile e, comunque, infondato. La Corte riporta il passaggio logico dell’ordinanza n. 16687 del 2021, secondo cui il trasferimento della residenza nel termine è obbligo del contribuente verso il fisco, da valutare tenendo conto degli ostacoli non imputabili alla parte obbligata e dell’inevitabilità e imprevedibilità dell’evento.

La CTR, uniformandosi a tale direttiva, ha concentrato la propria attenzione sulla sussistenza o meno della forza maggiore, evidenziando il complesso iter burocratico con il Comune e la sollecitudine delle iniziative del contribuente. La Corte osserva che si tratta di motivazione congrua sul piano logico, profilo non espressamente censurato: l’allegazione di un’erronea applicazione della legge per carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sindacabile solo sotto il profilo del vizio di motivazione. Il ricorrente sollecita, in sostanza, una rivalutazione delle risultanze istruttorie, preclusa in sede di legittimità.

Con il secondo motivo l’Amministrazione lamenta la violazione dell’art. 1 della Tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986, per non aver la CTR considerato che il contribuente, entro diciotto mesi, avrebbe dovuto trasferire la residenza nel Comune e non necessariamente nell’immobile compravenduto. Il motivo è fondato.

La Corte richiama la propria giurisprudenza (Cass., Sez. 6-5, ordinanza n. 28838 del 2019): la forza maggiore, in tema di benefici prima casa, è ravvisabile a fronte di un impedimento oggettivo caratterizzato da non imputabilità, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento. Tuttavia l’istituto, il cui ambito applicativo non è limitato alle sole obbligazioni, non può consistere nella mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione sì da non poter abitare l’immobile, atteso che elemento costitutivo della fattispecie è il trasferimento della residenza non nella “prima casa” ma nel Comune in cui essa si trova (Cass., Sez. 5, n. 13148 del 2016; Cass., Sez. 5, n. 13346 del 2016).

Ne consegue che è giuridicamente inconferente l’affermazione della CTR secondo cui sarebbe stato incongruo il rimprovero mosso al contribuente, potendo egli prendere la residenza nel Comune solo in modo fittizio. Il ricorso è quindi accolto, la sentenza cassata sul motivo accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa è decisa nel merito con rigetto del ricorso originario del contribuente. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza; quelle dei gradi di merito sono compensate, sussistendo giusti motivi per il consolidarsi dell’orientamento solo nel 2021.