Procedura DOCFA e rettifica catastale: motivazione e categoria D/8 (Cass. civ. Sez. 5 n. 20670 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento catastale, quando l’attribuzione della rendita avviene all’esito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della categoria attribuita, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano dispostati dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni. Tale stima diretta, propria degli immobili dei gruppi D ed E, integra il presupposto e il fondamento motivazionale dell’avviso ed è atto conosciuto o facilmente conoscibile dal contribuente, sicché la sua mancata allegazione non determina un difetto di motivazione. Ai sensi dell’art. 2, comma 40, del D.L. n. 262/2006, nelle categorie E/1-E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili destinati ad uso commerciale, industriale o a ufficio privato che presentino autonomia funzionale e reddituale, dovendo la classificazione basarsi sulle caratteristiche oggettive del bene e non sulla qualifica soggettiva del titolare o sul concreto utilizzo.

Il Fatto

La società contribuente impugnava gli avvisi di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate, all’esito della procedura DOCFA, aveva modificato il classamento di un complesso destinato a scalo ferroviario, con aree scoperte, fabbricati e tettoie per stoccaggio merci, da categoria E/9 a categoria D/8, con conseguente aumento della rendita. La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso della società, ritenendo adeguata la motivazione degli avvisi e legittima l’applicazione del metodo di stima comparativo.

La Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna accoglieva invece l’appello della contribuente, rilevando la carenza di motivazione degli avvisi, privi di indicazioni sui criteri della rettifica, sugli immobili assunti in comparazione e sui prontuari consultati, e affermando che la motivazione non poteva essere integrata in sede contenziosa. Avverso tale sentenza l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi, cui la società ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i primi due motivi, entrambi relativi al difetto di motivazione, ritenendoli fondati. Ha richiamato il consolidato orientamento di legittimità secondo cui, nella procedura DOCFA, l’obbligo motivazionale è assolto con l’indicazione dei dati amministrativo-censuari qualora gli elementi del contribuente non siano disattesi ma solo rivalutati. La fattispecie in esame è stata ricondotta a tale prima ipotesi, poiché i dati forniti dalla contribuente non erano stati contestati, ma soltanto riesaminati con riferimento all’attribuzione della diversa categoria e rendita. La Corte ha inoltre precisato che la stima diretta per gli immobili dei gruppi D ed E costituisce atto conosciuto e conoscibile dal contribuente in un procedimento a struttura partecipativa, sicché la sua mancata riproduzione non comporta un vizio di motivazione. Ha infine escluso che il precedente classamento imponga una motivazione rafforzata in caso di rettifica.

Con il terzo motivo, parimenti accolto, la Corte ha affrontato la questione della corretta categoria catastale. Ha rammentato che l’art. 2, comma 40, del D.L. n. 262/2006 pone una vera e propria incompatibilità tra la classificazione in categoria E e la destinazione a uso commerciale o industriale, quando gli immobili presentino autonomia funzionale e reddituale. Tale categoria, individuata con metodo casistico, non legittima estensioni agli immobili di rilevanza pubblica: la categoria residuale E/9, ad esempio, si riferisce alla particolarità della destinazione e non al requisito dell’interesse generale. Il provvedimento di attribuzione della rendita è atto a natura reale, che inerisce alle caratteristiche oggettive del bene, secondo la destinazione ordinaria e le potenzialità di utilizzo, non già al concreto uso o alla condizione soggettiva del proprietario.

La Corte ha quindi ritenuto decisiva la destinazione del cespite a un’attività svolta con parametri economico-imprenditoriali: la circostanza che il servizio di movimentazione merci sia svolto da una società partecipata dal Comune non rileva ai fini della classificazione, essendo la forma di società per azioni indice del carattere intrinsecamente commerciale dell’attività. Nessun rilievo può attribuirsi all’inserimento nel piano regionale dei trasporti o a una pretesa classificazione concordata sin dal primo accatastamento, dovendo l’Ufficio riferirsi alla specifica dichiarazione di variazione. La Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, in diversa composizione, anche per la determinazione della rendita e la regolazione delle spese.