Proprietà e superficie non sono interscambiabili senza domanda di parte (Cass. civ. Sez. II n. 1518 del 15.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
La proprietà superficiaria deve ritenersi un diritto ontologicamente diverso da quello di piena proprietà, cosicché il giudice di merito non può, in difetto di relativa domanda, accertare l’uno in luogo dell’altro, non sussistendo tra i due istituti neppure un rapporto di continenza. Il diverso oggetto della domanda impedisce, pertanto, di invocare la natura autodeterminata dei diritti reali. Il diritto di superficie ex lege previsto dall’art. 32, comma quinto, legge n. 47 del 1985 sorge solo a seguito del rilascio della concessione in sanatoria, subordinato al consenso dell’ente proprietario, al pagamento del valore dell’area e alla sottoscrizione della convenzione; la mera presentazione della domanda di sanatoria non è sufficiente a costituirlo.

Il Fatto

La curatela di un fallimento conveniva in giudizio il ricorrente davanti al Tribunale di Cassino, chiedendo l’accertamento della proprietà di un complesso immobiliare adibito ad albergo e ristorante, edificato su terreno demaniale in ampliamento di un preesistente edificio; in via subordinata la curatela invocava l’usucapione per possesso ultraventennale. Il terreno era stato ceduto al ricorrente nel 2007 con espressa esclusione del complesso insistente sullo stesso.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale e la Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi; la curatela ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie i primi due motivi e dichiara assorbiti gli altri. Il nodo centrale è la statuizione con cui la Corte territoriale aveva riconosciuto a un terzo un diritto di superficie ex lege sulle aree occupate senza titolo, fondandolo sulla sanatoria degli abusi edilizi ai sensi dell’art. 32, comma quinto, legge n. 47 del 1985.

La Suprema Corte rileva il vizio di extrapetizione: la domanda della curatela era diretta ad accertare la proprietà dell’immobile, non un diritto di superficie. Il giudice di merito non può invocare la natura autodeterminata dei diritti reali, perché tra piena proprietà e proprietà superficiaria non sussiste neppure un rapporto di continenza. Il principio è confermato dal precedente sul contratto preliminare, ove Cass. Sez. 2 n. 23547 del 09/10/2017 ha qualificato come aliud pro alio la vendita della proprietà superficiaria in luogo della piena proprietà.

La Corte procede poi a verificare le condizioni di legge: la sanatoria è accoglibile solo se l’ente pubblico proprietario abbia espresso il consenso all’uso del suolo, dietro pagamento del valore determinato dall’ufficio tecnico erariale e sottoscrizione di un atto di disponibilità di durata massima sessanta anni. Né dalla sentenza impugnata né dal controricorso risulta che tali condizioni si siano verificate: i giudici di merito hanno fatto riferimento alla mera presentazione della domanda di sanatoria, non al rilascio della concessione in sanatoria.

Il secondo motivo è parimenti fondato: il ricorrente aveva specificamente contestato che il fabbricato fosse stato realizzato solo dal padre, con precisi riscontri documentali. Il riferimento, nell’atto di acquisto del 2007, alla sola presentazione della domanda di sanatoria conferma che la procedura non si era conclusa.

Quanto agli altri profili, la Corte osserva che il possesso e la proprietà sono ontologicamente distinti: il titolo che trasferisce il solo possesso non prova l’acquisto della proprietà. Il principio dell’accessione opera solo in direzione verticale, tra edificio e suolo, non in senso orizzontale tra proprietà finitima e porzione ampliata. La sentenza è quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in differente composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.