Responsabilità del notaio per atto nullo e spese di resistenza dell’assicurato (Cass. civ. Sez. III n. 1519 del 15.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto. Egli è tenuto a compiere l’attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza degli effetti tipici dell’atto e il risultato pratico perseguito, verificando con diligenza professionale qualificata l’esistenza giuridica del diritto trasferito, anche mediante l’esame dei titoli di provenienza e delle risultanze dei registri immobiliari. In tema di assicurazione della responsabilità civile, l’obbligo di rimborso delle spese di resistenza sorge oggettivamente per la sola circostanza che l’assicurato sia stato costretto a difendersi in una controversia che abbia causa in situazioni rientranti nella garanzia. La compensazione delle spese fondata su formule generiche, quale il riferimento alla concordanza delle difese, è illegittima.

Il Fatto

Gli acquirenti di un appartamento agiscono contro i venditori e il notaio rogante dopo aver scoperto che l’atto di compravendita aveva ad oggetto una proprietà superficiaria inesistente. Il Tribunale dichiara la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto e condanna i venditori alla restituzione del prezzo, rigettando la domanda risarcitoria verso il professionista.

La Corte d’appello, in parziale accoglimento dell’impugnazione incidentale degli acquirenti, afferma la responsabilità contrattuale del notaio per non aver verificato l’esistenza del diritto, condanna in solido venditori e notaio al risarcimento e accoglie la domanda di manleva verso la compagnia assicuratrice. Il notaio ricorre in cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo contesta la ricostruzione del dovere di verifica notarile. La Corte lo rigetta, richiamando il principio secondo cui la prestazione professionale del notaio comprende l’obbligo di informazione e consiglio e impone non solo la verifica della libertà e disponibilità del bene, ma anche un accertamento di natura tecnica e giuridica sulla stabilità nel tempo dei titoli trascritti.

Il ricorrente sosteneva di aver esaminato i titoli di provenienza, in particolare la permuta del 2002, e di aver fatto affidamento sulle dichiarazioni dei venditori. La Corte osserva che proprio l’esame di quell’atto, se condotto con la diligenza esigibile ex art. 1176, secondo comma, cod. civ., avrebbe dovuto indurre il notaio a rilevare che il diritto di superficie non era ancora costituito e che la sua costituzione dipendeva da una determinazione della pubblica amministrazione, fuori dalla disponibilità dei danti causa.

Il secondo motivo è accolto. La Corte afferma che l’obbligo di rimborso delle spese di resistenza sorge oggettivamente, sempre che ne sia fornita la prova, per il solo fatto che l’assicurato sia stato costretto a difendersi in una controversia rientrante nella garanzia. La Corte d’appello aveva omesso del tutto di pronunciare sul punto, violando l’art. 1917, terzo comma, cod. civ.

Anche il terzo motivo è fondato. Nella specie non si applica l’art. 92, secondo comma, cod. proc. civ. nel testo sostituito dal decreto-legge n. 132/2014, ma la formulazione previgente, che subordinava la compensazione alla reciproca soccombenza o a gravi ed eccezionali ragioni da indicarsi esplicitamente. La formula generica sulla concordanza delle difese non consente il necessario controllo e rende illegittima la statuizione.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità ai sensi dell’art. 385, terzo comma, cod. proc. civ.