Proprietario incolpevole e ordini di ripristino edilizio (TAR Marche n. 40 del 13.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza di demolizione e rimessione in pristino va notificata tanto all’autore dell’abuso, ove individuato, quanto al proprietario, anche se incolpevole, non essendo configurabile un onere di preventiva verifica da parte del Comune dell’attualità degli abusi fino al giorno dell’adozione. La posizione dell’autore dell’abuso e quella del proprietario estraneo si differenziano però in sede di inottemperanza: non possono disporsi l’acquisizione gratuita dell’opera e dell’area di sedime né le sanzioni pecuniarie nei confronti del proprietario che dimostri di non aver concorso alla realizzazione dell’abuso e di non aver potuto eseguire l’ordine. L’ordine di facere rivolto a più comproprietari contiene implicitamente la clausola “nei limiti della rispettiva competenza e possibilità”, sicché ciascuno risponde solo delle porzioni di sua proprietà. Non è esigibile dal proprietario che ha concesso il bene regolarmente in locazione l’onere di impedire la sublocazione non autorizzata o di vigilare sulle ordinarie operazioni di pulizia, né quello di sgomberare materialmente gli occupanti.

Il Fatto

Alcuni comproprietari di un immobile a destinazione produttivo-residenziale impugnano due provvedimenti comunali: l’ordinanza sindacale contingibile e urgente con cui è stato ingiunto di eliminare le carenze igienico-sanitarie, riportare il numero degli abitanti ai parametri del D.M. 5 luglio 1975 e ripristinare le destinazioni d’uso; e l’ordinanza dirigenziale che, richiamata la prima, ha ordinato la rimessione in pristino dei luoghi ai sensi degli artt. 27 e 33 del d.P.R. n. 380/2001 e dichiarato inagibile il piano terra.

I ricorrenti negano ogni responsabilità, deducono di non avere la residenza nello stabile, di non essere stati coinvolti nei procedimenti di iscrizione anagrafica dei conduttori e di non avere la disponibilità dei locali. Chiedono l’annullamento, la declaratoria della propria estraneità agli abusi e l’accertamento del concorso colposo del Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il ricorso solo in parte. Quanto all’ordinanza sindacale, sono fondate le censure relative alla legittimazione passiva dei proprietari per le prescrizioni sulla pulizia straordinaria, sulla sanificazione e sul ripristino del numero degli abitanti. Non è esigibile dal proprietario che ha regolarmente locato il bene l’onere di impedire la sublocazione non autorizzata, né di vigilare sulle operazioni ordinarie di pulizia, né di sgomberare gli occupanti tutelando i minori presenti: incombenze che spettano al Comune, con l’ausilio della forza pubblica e dei servizi sociali.

È invece infondata la doglianza sulla mancata partecipazione dei ricorrenti ai procedimenti di iscrizione anagrafica. Tali procedimenti riguardano solo il soggetto richiedente e non si poteva pretendere che il Comune prevedesse con anticipo le conseguenze lesive per la proprietà. Nessuna colpa è ravvisabile in capo all’ente, avendo anzi gli atti impugnati consentito ai proprietari di conoscere lo stato dell’immobile.

Sul versante edilizio, l’ordinanza di demolizione va notificata anche al proprietario incolpevole, come dispone l’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001. La distinzione rispetto all’autore dell’abuso rileva in sede di inottemperanza: non possono disporsi l’acquisizione dell’opera e dell’area di sedime né le sanzioni pecuniarie verso chi provi di non avere concorso all’abuso e di non avere potuto eseguire l’ordine. L’ordine rivolto a più comproprietari racchiude la clausola “nei limiti della rispettiva competenza”, e l’abuso rimosso spontaneamente rende l’ordinanza inefficace, non nulla né annullabile, in parte qua.

È respinta la censura sulla pendenza della domanda di permesso di costruire: nel caso di specie non era stata presentata una sanatoria, ma una domanda di ristrutturazione con ampliamento. È però fondata in parte la doglianza sulla configurabilità degli abusi come mere difformità prive di rilievo edilizio: la relazione tecnica attestava trasformazioni di magazzini e uffici in cucine e sale mensa comuni, con chiusura di terrazzini, cioè abusi “con opere”. Il diverso inquadramento tra art. 33 e art. 34 non ha prodotto pregiudizio concreto, essendo il regime sanzionatorio sostanzialmente identico.

Quanto ai sottotetti, la L.R. Marche n. 17/2015 ne consente il recupero abitativo, ma l’art. 13, comma 5, richiede il previo titolo edilizio: nessun intervento è realizzabile in edilizia libera. Il ricorso è accolto in parte, con compensazione delle spese.