Il piano interrato per natura scoscesa del terreno non è falsa rappresentazione in autotutela (TAR Puglia n. 411 del 30.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La conformazione di un livello edilizio su terreno in declivio, che presenti i tratti del piano interrato da monte e del piano fuori terra da valle, legittima una qualificazione tecnica di sintesi già validata dall’Amministrazione con il rilascio dei titoli edilizi. Tale scelta progettuale non integra falsa rappresentazione dei fatti idonea a superare il termine decadenziale di dodici mesi per l’esercizio dell’autotutela annullatoria di una segnalazione certificata di inizio attività. La dichiarazione infedele deve essere determinante per l’assentibilità dell’intervento richiesto e direttamente riconducibile alle opere oggetto del titolo, non potendo la revisione investire porzioni dell’immobile autonome e scindibili.

Il Fatto

La società proprietaria di un immobile rurale, assentito con concessione edilizia risalente al 1996, impugnava l’ordinanza con cui il Comune ingiungeva la demolizione di opere realizzate nella propria villa di campagna, tra cui uno sbancamento, una cucina esterna e un vano tecnico. Nelle more del giudizio, l’Amministrazione aveva annullato in autotutela, oltre il termine di dodici mesi, la segnalazione certificata di inizio attività presentata nel 2018, deducendo la falsa rappresentazione dello stato dei luoghi in ordine alla natura del piano interrato. Con successivi motivi aggiunti la ricorrente impugnava l’ordinanza integrativa di ripristino. Il Comune resisteva, sostenendo la legittimità dell’autotutela tardiva per il mendacio contenuto nella segnalazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha innanzitutto qualificato la cucina in muratura, il vano tecnico e la scala di collegamento come pertinenze edilizie e non come autonomi volumi, per la dimensione ridotta rispetto all’edificio principale e l’assenza di un autonomo valore di mercato, senza aumento del carico urbanistico.

La questione centrale riguardava lo sbancamento e la trasformazione del piano interrato. Il TAR ha rilevato un paradosso morfologico: la parte posteriore dell’immobile risulta addossata alla collina, con il solaio superiore a quota inferiore rispetto al piano campagna a monte, mentre il prospetto a valle presenta l’emersione dei solai e l’accesso al garage a raso. Tale ambiguità strutturale conferma che la classificazione operata nella concessione del 1996 costituisce non una falsa rappresentazione ma una scelta di sintesi tecnica, basata sulla funzione prevalente e sulla parziale collocazione sottoterra.

Dalla documentazione fotografica dell’immobile allo stato rustico, risalente al periodo 1996-2002, è emerso che il declivio naturale era già presente in fase di costruzione, con l’accesso al garage a raso sin dall’origine. Il Comune non ha fornito la prova del fatto impeditivo, ossia che la movimentazione del terreno fosse avvenuta abusivamente, limitandosi a produrre immagini satellitari del 2015 che attestano la consistenza attuale ma non l’epoca di realizzazione dell’intervento.

Quanto all’annullamento in autotutela della SCIA del 2018, il provvedimento è intervenuto oltre il termine di dodici mesi e la deroga per falsa rappresentazione non sussiste. La dichiarazione del progettista si basava su uno stato dei luoghi consolidato nel 1996, in assenza di dolo o artificio. Inoltre, le opere oggetto della segnalazione, consistenti nella chiusura di una veranda e in un ampliamento volumetrico al piano superiore, sono autonome e scindibili rispetto alla conformazione del piano interrato, mancando il nesso di causalità diretto tra l’eventuale inesattezza e l’ottenimento del titolo. L’annullamento dell’autotutela ha travolto in via derivata anche l’ordinanza di demolizione integrativa, con conseguente accoglimento del ricorso e dei motivi aggiunti.