Redditi da sublocazione e rinuncia all’indennità di avviamento (Cass. civ. Sez. 5 n. 10813 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
È nulla, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392/1978, la clausola di rinuncia preventiva del conduttore all’indennità di avviamento commerciale, non ancora sorta e di incerta maturazione. I proventi derivanti dalla sublocazione operata da soggetto non proprietario dell’immobile non costituiscono redditi fondiari, ma redditi diversi, ai sensi dell’art. 67, lett. h), t.u.i.r., tassati secondo la differenza tra l’ammontare percepito e le spese inerenti. L’esecuzione di lavori e migliorie, prevista come corrispettivo per la riduzione del canone, rappresenta una controprestazione contrattuale e non una prestazione indennitaria o risarcitoria; la fattispecie non rientra pertanto nell’ambito dell’art. 6, comma 2, t.u.i.r., relativo ai proventi sostitutivi del reddito.

Il Fatto

La controversia trae origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato, ai fini IRPEF e addizionali, il reddito imponibile dichiarato dalla contribuente per l’anno 2009, accertando maggiori proventi derivanti dalla sublocazione di un immobile di proprietà del coniuge, di cui la contribuente era locataria. La rettifica aveva ricondotto i canoni di sublocazione alla loro entità integrale, non considerando le riduzioni pattuite in corrispettivo della rinuncia all’indennità di avviamento e all’esecuzione di lavori di miglioria a carico della società subconduttrice.

La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso della contribuente; la Commissione tributaria regionale della Campania, invece, aveva accolto l’appello dell’Agenzia, ritenendo la nullità del patto di riduzione del canone a fronte della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento e la correlazione tra la riduzione e i benefici derivanti dalle migliorie. Avverso tale sentenza la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente rigettato l’istanza di declaratoria di estinzione del giudizio per definizione agevolata, non essendo stata fornita prova che le cartelle condonate si riferissero all’avviso di accertamento oggetto del giudizio, con conseguente esame del merito del ricorso.

Il primo motivo, concernente la violazione dell’art. 79 della legge n. 392/1978 e di plurime norme del t.u.i.r., è stato dichiarato inammissibile per cumulo di censure incompatibili. La Corte ha precisato che la giurisprudenza è consolidata nel ritenere la nullità della clausola di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, richiamando i precedenti Cass. n. 24221 del 2019, Cass. n. 22826 del 2022 e Cass. n. 25086 del 2025, ai quali la sentenza impugnata si era conformata.

Il secondo motivo è stato ritenuto infondato. La Corte ha affermato che la disciplina dei redditi fondiari, ex artt. 6, comma 1, lett. a) e 26 t.u.i.r., non si applica al sublocatore che non possiede l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale. Il regime applicabile ai proventi da sublocazione è invece quello dei redditi diversi, disciplinato dall’art. 67, lett. h), t.u.i.r. e dall’art. 71 t.u.i.r., la cui violazione non era stata dedotta. Quanto all’art. 6, comma 2, t.u.i.r., l’esecuzione dei lavori in corrispettivo della riduzione del canone integra una controprestazione contrattuale, non una prestazione indennitaria; parimenti inconferente è il richiamo agli artt. 1592 e 1593 c.c., relativi alle indennità dovute al momento della riconsegna, mentre nel caso di specie le parti avevano dato immediato rilievo contrattuale ai costi delle migliorie.

Il terzo motivo, infine, è stato dichiarato inammissibile per difetto del paradigma del vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., concernendo l’omessa valutazione di una tesi difensiva e non di un fatto storico decisivo, secondo il costante orientamento di legittimità richiamato, ivi incluse le Sezioni Unite n. 8053 del 2014. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna alle spese e declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato.