Regolamento condominiale può rendere più rigoroso l’uso della cosa comune (Cass. civ. Sez. II n. 20297 del 20.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento condominiale di natura contrattuale, in quanto predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio e accettato con i singoli atti di acquisto, può derogare o integrare la disciplina legale e porre limiti più rigorosi all’uso della cosa comune rispetto a quelli posti dall’art. 1102 cod. civ., norma non inderogabile. Esso può inoltre definire in modo più stringente il limite del decoro architettonico rispetto all’art. 1120 cod. civ., imponendo la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica e all’aspetto generale dell’edificio. Il giudice di merito, investito della conformità dell’intervento alle prescrizioni regolamentari, deve individuarne la natura e verificare l’eventuale violazione. È quindi censurabile la sentenza d’appello che si limiti ad accertare l’assenza di lesioni al decoro e la conformità ai principi generali sull’uso del bene comune.

Il Fatto

La società ricorrente agiva in giudizio per ottenere la condanna di due condomine alla rimozione di un cancello di accesso al loro giardino, realizzato a pochi metri da quello di accesso all’immobile della società attrice. L’opera, secondo la ricorrente, pregiudicava l’accesso, comprometteva l’utilizzazione esclusiva dell’ultimo tratto della stradina condominiale e incideva sull’estetica del complesso, in violazione dell’art. 1102 cod. civ. e degli artt. 5 e 6 del regolamento condominiale.

Il Tribunale accoglieva la domanda della società e la riconvenzionale delle convenute. La Corte d’appello di Catanzaro, in parziale riforma, rigettava la domanda della società, escludendo il vizio di ultra petizione e ritenendo che le opere integrassero un mero uso più intenso del bene comune, senza costituzione di alcuna servitù. Avverso tale sentenza la società propone ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il motivo denuncia la violazione degli artt. 1102, 1120 e 1138 cod. civ., in relazione agli artt. 3, 5 e 6 del regolamento condominiale. La società ricorrente sostiene che il giudice di merito non avrebbe considerato la natura delle prescrizioni regolamentari, che vietavano non solo le innovazioni lesive dell’estetica e del decoro, ma anche la modifica di muretti e recinzioni.

La Corte ritiene il ricorso fondato. Il giudice d’appello, chiamato a verificare la conformità dell’intervento alle disposizioni regolamentari, ha omesso tale verifica, limitandosi ad accertare l’assenza di lesioni al decoro e la conformità ai principi generali sull’uso del bene comune. Diversamente, avrebbe dovuto verificare la natura delle disposizioni violate.

Il problema, precisa la Corte, non consisteva nello stabilire se l’apertura del cancello avesse leso il decoro architettonico o determinato un uso illegittimo del bene comune, ma nell’individuare la natura delle specifiche prescrizioni regolamentari invocate e nell’accertare se vi fosse stata violazione di norme recanti un limite più stringente all’uso della cosa comune.

La Corte richiama il principio secondo cui l’art. 1102 cod. civ. non pone una norma inderogabile: i limiti da esso previsti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o da delibere assembleari adottate con i quorum di legge, fermo restando il divieto di introdurre un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Cass. n. 27233/2013).

Trova quindi applicazione il principio per cui le norme di un regolamento condominiale di natura contrattuale possono derogare o integrare la disciplina legale, ponendo limitazioni ai diritti dei condomini. Il regolamento può così dare del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella dell’art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni fino a imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria e all’estetica dell’edificio (Sez. 2 n. 1748 del 24.01.2013; Cass. n. 28908/2023).

Si rende pertanto necessario un nuovo esame alla luce dei citati principi. Il ricorso è accolto, la sentenza cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.