Capannone non ancora utilizzato: ammortamento e canoni di locazione (Cass. 6744/2026)
Con l’ordinanza n. 6744, depositata il 20 marzo 2026, la Sezione tributaria della Corte di cassazione ha distinto il trattamento fiscale delle quote di ammortamento relative alle spese di ristrutturazione di un immobile non ancora entrato in funzione da quello dei canoni pagati per la sua locazione.
Questione esaminata
Una società aveva dedotto, nell’anno d’imposta 2014, sia i canoni di locazione di un capannone industriale sia le quote di ammortamento delle spese sostenute per ristrutturarlo e adattarlo. I lavori erano stati completati e l’attività d’impresa era stata trasferita nell’immobile soltanto nel 2015.
L’Amministrazione finanziaria aveva recuperato i costi ai fini IRES, IRAP e IVA, ritenendo violato il principio di competenza. Il giudice di primo grado aveva confermato l’accertamento, mentre il giudice d’appello aveva riconosciuto la deducibilità dei costi. La Cassazione è stata quindi chiamata a stabilire quale fosse l’esercizio corretto per dedurre le due distinte componenti negative.
Principio affermato
In virtù del principio di derivazione, l’imputazione temporale dei componenti del reddito d’impresa segue la disciplina civilistica e contabile del bilancio, salvo specifiche deroghe fiscali. Occorre tuttavia distinguere tra spese di ristrutturazione capitalizzate e canoni di locazione.
Le quote di ammortamento dei costi capitalizzati per ristrutturare e adattare un immobile di terzi non sono deducibili prima che l’immobilizzazione sia disponibile per l’utilizzo e che il bene entri effettivamente in funzione. I canoni di locazione, invece, sono imputabili all’esercizio in cui maturano e possono essere dedotti quando sono iscritti a conto economico e inerenti all’attività d’impresa, anche se l’immobile è ancora in fase di adattamento e sarà utilizzato concretamente in seguito.
Motivazione della Cassazione
La Corte ha richiamato gli artt. 83, 102, 108 e 109 TUIR, la disciplina civilistica del bilancio e il principio contabile OIC 24. Le spese per migliorie non separabili eseguite su beni di terzi possono essere capitalizzate come oneri pluriennali; in tal caso sono deducibili nei limiti delle quote imputabili ai singoli esercizi. Quando, però, l’immobile è ancora in ristrutturazione e non è utilizzato, l’ammortamento non può iniziare: l’OIC 24 lo fa decorrere dal momento in cui l’immobilizzazione è disponibile o produce benefici economici, mentre l’art. 102 TUIR richiede l’entrata in funzione del bene.
La situazione è diversa per i canoni di locazione. Essi costituiscono costi per il godimento di beni di terzi e sono imputati al conto economico nell’esercizio di maturazione. La loro inerenza deve essere valutata qualitativamente: è sufficiente che il costo sia funzionale all’attività d’impresa anche in una prospettiva futura o programmata. Nel caso esaminato, la disponibilità del capannone era stata acquisita proprio per trasferirvi l’attività una volta completati i lavori; pertanto, i canoni erano inerenti e deducibili già nell’esercizio di maturazione.
La Cassazione ha accolto il ricorso soltanto per la deduzione anticipata delle quote di ammortamento, ritenendolo infondato con riferimento ai canoni. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.
Rilevanza pratica
La decisione impone alle imprese di separare con precisione, anche contabilmente, i costi sostenuti durante la preparazione di un immobile produttivo. I canoni pagati per assicurarsi la disponibilità del bene possono essere dedotti prima dell’avvio materiale dell’attività nell’immobile, purché la destinazione imprenditoriale sia concreta, programmata e documentabile.
Le spese di ristrutturazione capitalizzate seguono invece il piano di ammortamento e non consentono la deduzione delle quote finché il bene non è disponibile per l’uso ed entrato in funzione. La corretta individuazione della natura del costo e del momento di utilizzabilità dell’immobile evita anticipazioni fiscali non consentite e riduce il rischio di contestazioni sul principio di competenza.