Revoca della demolizione e s.c.i.a. in sanatoria su area condominiale (Cons. Stato n. 2592 del 30.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La revoca di un’ordinanza di demolizione di opere abusive costituisce provvedimento di natura discrezionale, soggetto alle garanzie procedimentali della legge n. 241/1990, ma il suo esercizio è legittimo solo se l’atto revocando risulti a sua volta fondato su un valido titolo edilizio. La s.c.i.a. in sanatoria ex art. 37 d.P.R. n. 380/2001 presuppone, per l’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, che il richiedente sia proprietario dell’immobile o abbia titolo per richiederlo. Il Comune non è tenuto a svolgere approfondite indagini sui rapporti privatistici tra vicini, ma non può ignorare la carenza di legittimazione del richiedente quando tale circostanza e l’opposizione degli altri condòmini risultino dagli atti in suo possesso. In tale ipotesi la revoca non può fondarsi sulla sanatoria e l’atto impugnato va annullato, fatti salvi gli ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione.

Il Fatto

Il Comune di Scanno ha dapprima adottato un’ordinanza di demolizione di opere edilizie realizzate in un immobile condominiale, poi revocata con successivo provvedimento, sul presupposto che l’intervento fosse stato sanato mediante una s.c.i.a. presentata ex art. 37 d.P.R. n. 380/2001. Il Condominio ha impugnato la revoca davanti al T.a.r. per l’Abruzzo, lamentando vizi del procedimento e l’assenza, in capo alla richiedente, della titolarità del bene oggetto della segnalazione.

Il Tribunale ha respinto il ricorso, ritenendo che i rapporti tra vicini abbiano natura privatistica e non interessino il Comune, e che l’opera contestata rientrasse tra gli interventi di manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001. Il Condominio ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il primo motivo, relativo alla natura della revoca e al rispetto delle norme sulla partecipazione procedimentale. Richiamando la propria giurisprudenza (Sez. VII n. 711 del 2025; Sez. VI n. 6734 del 2024), il Consiglio di Stato ribadisce che l’ordine di demolizione è vincolato, mentre la revoca è atto discrezionale. La circostanza non giova però agli appellanti: nel caso concreto la revoca non poteva non essere disposta dal Comune, perché la s.c.i.a. aveva sanato le opere ai sensi dell’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001. Sul mancato coinvolgimento del Condominio, la Corte osserva che il vicino autore di un esposto non assume la veste di controinteressato (Sez. VI n. 8605 del 2019), poiché l’autotutela persegue finalità di pubblico interesse. Il primo mezzo è infondato.

Il secondo motivo è invece accolto. È vero che l’Amministrazione, nel rilasciare i titoli edilizi, fa salvi i diritti dei terzi e non è gravata dall’onere di approfondite indagini privatistiche. La fattispecie presenta però peculiarità: il Comune era consapevole che fosse in contestazione la stessa titolarità della facoltà di presentare la s.c.i.a.. L’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, applicabile per identità di ratio anche agli altri titoli, richiede che il titolo sia rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo per richiederlo.

Al momento della segnalazione il Comune disponeva degli elementi per sapere che la richiedente non era titolare del sottotetto condominiale e che vi era l’espressa opposizione degli altri condòmini all’utilizzo esclusivo. Non si tratta, quindi, del tipico caso di contestazione sull’interesse del vicino, ma della radicale carenza di legittimazione del richiedente.

La fondatezza di tale motivo assorbe ogni altra censura. L’appello va accolto e, in riforma della sentenza impugnata, il ricorso di primo grado va parimenti accolto, con annullamento dell’atto impugnato, fatti salvi gli eventuali ulteriori provvedimenti dell’Amministrazione competente. Le spese del doppio grado sono compensate per l’assoluta peculiarità della vicenda.