Rigenerazione urbana e demolizione-ricostruzione legittime con indici del PRG (TAR Abruzzo n. 203 del 26.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di rigenerazione urbana, il permesso di costruire che autorizzi la demolizione di edifici obsoleti e la loro ricostruzione costituisce legittimo esercizio della funzione edilizia, non richiedendo né la disponibilità di aree libere né l’adozione di un piano attuativo, purché il titolo sia rilasciato applicando gli indici di piano del PRG vigente. Il rilascio del titolo è subordinato al solo riscontro di profili di illegittimità per contrasto con leggi, regolamenti e piani, non potendo l’amministrazione sindacare patti privatistici o limiti negoziali alla facoltà di edificare, salvo che de plano risulti l’inesistenza del titolo di disponibilità. Quanto alle distanze, gli aggetti dei balconi contenuti entro un terzo della distanza dal confine non rilevano nel computo urbanistico, e i balconi non integrano volume tecnico.

Il Fatto

Una società presenta istanza di permesso di costruire per demolire due edifici siti nel Comune di Avezzano e realizzare al loro posto due nuovi corpi di fabbrica a destinazione mista, residenziale e commerciale. Il Comune rilascia il titolo, che viene impugnato da un confinante con otto motivi, deducendo la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione anziché ristrutturazione, l’eccesso di volumetria, il difetto di titolarità, i limiti di altezza e di distanza, l’errato computo dei parcheggi e l’indice di utilizzazione fondiaria.

Il ricorrente sostiene in particolare che una precedente convenzione contenuta in un atto di compravendita del 1966 precluderebbe l’edificazione come progettata, e che il Comune avrebbe dovuto valorizzarla negando il titolo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio supera l’eccezione di tardività in ragione dell’infondatezza nel merito. Sul primo e secondo motivo, il TAR qualifica l’intervento come rigenerazione urbana: la demolizione di edifici non più adeguati alle normative sismiche e la ricostruzione sul medesimo lotto rispondono proprio alla finalità di evitare nuovo consumo di suolo. Il ricorrente muove da un parametro normativo errato, invocando l’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001 per un’ipotesi che il provvedimento ha correttamente ricondotto agli indici del PRG vigente.

Quanto al terzo motivo, il Collegio richiama l’art. 11 del T.U.E.: il permesso è rilasciato al proprietario o a chi abbia titolo, ma il potere di controllo si arresta ai profili pubblicistici di illegittimità. L’amministrazione non è tenuta a ricostruire tutte le vicende dell’immobile né a ricercare d’ufficio elementi limitativi del titolo di disponibilità. Il patto privatistico, inoltre, non risulta trascritto e resta inopponibile alla controinteressata, coerentemente con Cons. Stato n. 4638 del 2018 e Cons. Stato n. 5894 del 2011.

Sui limiti di altezza, il TAR rileva la corrispondenza dell’intervento ai parametri del PRG e il contesto insediativo circostante, caratterizzato da edifici intensivi di maggiore altezza. La locuzione “edifici circostanti” non si esaurisce nei soli confinanti, come affermato da Cons. Stato, Sez. IV n. 3115/2023. La norma di piano, per i fabbricati a destinazione mista, consentirebbe peraltro altezze fino a 14 metri.

Sul computo dei parcheggi, la disposizione comunale è ritenuta conforme alla legge, equivalendo la dotazione di 1 mq ogni 3 mq di superficie edificabile a quella di 1 mq ogni 10 mc, con dotazione superiore alla legge Tognoli. Sulle distanze, l’art. 2.1.23, terzo comma, delle N.T.A. esclude dal calcolo gli aggetti dei balconi entro un terzo della distanza dal confine, e i balconi non integrano volume tecnico, secondo Cons. Stato, Sez. VI n. 5307 del 2018 e Cons. Stato, Sez. V n. 1272 del 2014. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese.