Rimborso oneri esproprio PEEP dovuto dagli assegnatari per titolo negoziale (Cass. civ. Sez. I n. 18223 del 03.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di edilizia residenziale pubblica, l’art. 35, comma 12, della legge n. 865 del 1971 impone al concessionario di rimborsare al Comune tutti i costi di acquisizione delle aree PEEP, compresi quelli sostenuti per i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio e di occupazione. Il Comune può quindi agire anche nei confronti degli assegnatari degli alloggi per il pagamento pro quota dei maggiori oneri. La natura propter rem dell’obbligazione riguarda però i soli soggetti che hanno stipulato o richiesto la convenzione, o che hanno edificato avvalendosi della concessione rilasciata al dante causa. Per i successivi acquirenti la fonte dell’obbligazione è negoziale e la prestazione è esigibile solo se costoro abbiano assunto un’espressa pattuizione contrattuale, con trasmissione degli obblighi prevista nella convenzione.

Il Fatto

Il Comune ha convenuto in giudizio i soci di una cooperativa edilizia, assegnatari di alloggi sociali convenzionati costruiti su area espropriata e concessa in diritto di superficie, chiedendo il rimborso dei maggiori oneri di esproprio e delle somme pagate a titolo di occupazione legittima ai proprietari espropriati, che avevano vittoriosamente esperito il giudizio di opposizione alla stima.

Il Tribunale ha respinto la domanda. La Corte d’appello ha accolto il gravame, ritenendo giustificata la richiesta di rimborso in applicazione dell’art. 35 della legge n. 865/1971 e degli impegni assunti dai soci con la convenzione e con l’atto di assegnazione. Ha dichiarato cessata la materia del contendere verso i soci che avevano estinto il debito e condannato gli altri al pagamento. I soci hanno proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi; il Comune ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i primi due motivi e li dichiara infondati. La questione è già stata affrontata in precedenza: in applicazione dell’art. 35, comma 12, della legge n. 865 del 1971, il prezzo di cessione delle aree destinate a case economiche e popolari deve assicurare al Comune, in forza del principio di perfetto pareggio economico, la copertura di tutte le spese sostenute per l’acquisizione delle aree, comprese quelle riguardanti i giudizi sulle indennità di esproprio. Il Comune può dunque agire verso gli assegnatari per il pagamento pro quota dei maggiori oneri, restando agli assegnatari la possibilità di opporre la negligenza dell’ente nella gestione della lite (Cass. n. 21572 del 2022; Cass. n. 13595 del 2020).

La Corte richiama inoltre il principio secondo cui l’art. 35 è disposizione inderogabile, idonea a integrare automaticamente il contenuto della convenzione, con conseguente legittimazione dell’ente a pretendere l’eventuale differenza ove il corrispettivo sia stato determinato in misura inferiore ai costi effettivi. È irrilevante che si tratti di somme riconosciute a titolo di danno da occupazione e non di oneri di urbanizzazione predeterminati, perché il pareggio impone il rimborso di tutti i costi di acquisizione delle aree PEEP, esteso persino alle spese legali sostenute nel giudizio promosso ex art. 54 d.P.R. n. 327 del 2001 (Cass. n. 14782 del 2020).

Sul secondo motivo, la Corte rileva che la parte non lamenta l’omesso esame di un fatto storico determinato, ma di un’eccezione; il motivo è intrinsecamente contraddittorio perché riconosce che la Corte di merito si è pronunciata sulla ragione della responsabilità dei soci e insieme ne denuncia l’omessa pronuncia. La sentenza impugnata ha dato atto che negli atti notarili di assegnazione vi era espresso richiamo alla convenzione del 29 gennaio 1998, con obblighi vincolanti anche per i successori aventi causa. Tale affermazione è coerente con il principio per cui la trasmissione degli obblighi deve essere prevista nell’atto di convenzione, e la trascrizione assolve la funzione pubblicitaria solo se il trasferimento sia stato pattuito (Cass. n. 8635 del 2024; Cass. n. 16401 del 2013).

Quanto alla censura sul giudicato, la Corte la dichiara infondata: il giudizio conclusosi con la condanna del Comune riguardava la pretesa indennitaria dei proprietari espropriati e si è formato sul loro diritto di ottenere il giusto compenso dal Comune, non sul diritto di questo a rivalersi verso la cooperativa, questione diversa e fondata su titolo diverso. Il motivo sull’omessa pronuncia circa la natura delle somme è invece inammissibile per difetto di specificità, avendo la Corte di merito indicato i criteri di determinazione del quantum in applicazione del criterio del pareggio economico.