La deroga dei piani urbanistici alla ristrutturazione edilizia nelle zone A non configura una nuova costruzione (TAR Lombardia n. 3495 del 01.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola di salvezza di cui all’art. 3, comma 1, lett. d, ultimo periodo, del D.P.R. n. 380/2001, che fa salve le previsioni degli strumenti urbanistici per gli immobili ubicati nelle zone omogenee A, consente alla disciplina locale di ampliare la nozione di ristrutturazione edilizia anche oltre i limiti del mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche. L’intervento realizzato in applicazione di tale deroga non esce dalla nozione di ristrutturazione edilizia per essere qualificato come nuova costruzione, poiché la deroga è contenuta nella disposizione che definisce la ristrutturazione e la nozione di nuova costruzione ha carattere residuale. La valutazione della natura dell’intervento va effettuata globalmente, considerando l’impatto complessivo, e non in via atomistica con riguardo alle singole innovazioni, che possono includere anche le necessarie variazioni per l’adeguamento antisismico, l’accessibilità e l’efficientamento energetico. Un intervento di ristrutturazione conservativa su un edificio esistente in contesto già urbanizzato, che non determina incrementi di carico urbanistico, non richiede la preventiva approvazione di un Piano attuativo.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un complesso immobiliare in zona A – Centro Storico di Milano, soggetto a vincolo paesaggistico, presentava istanza di permesso di costruire per un intervento di ristrutturazione edilizia finalizzato alla riqualificazione energetica, sismica e funzionale dell’edificio, con limitate traslazioni fuori sagoma e cambio d’uso parziale del piano terra da direzionale a commerciale. Il Comune di Milano, dopo la comunicazione dei motivi ostativi e le osservazioni della ricorrente, rigettava l’istanza, qualificando l’intervento come nuova costruzione e subordinandone l’ammissibilità alla previa approvazione di un Piano attuativo, in applicazione di proprie linee di indirizzo interne.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha accolto il ricorso, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia. Dalle tavole progettuali è emerso che le opere di demolizione e ricostruzione fuori sagoma riguardavano solo il 18,71% del volume complessivo, con una traslazione di superficie lorda pari al 3% del volume esistente, senza alcuna variazione di sedime e nel rispetto dell’altezza massima preesistente. La Corte ha richiamato il principio per cui la ristrutturazione edilizia può sussistere anche in assenza di continuità fisica tra il nuovo e il precedente edificio, purché vi siano unicità dell’immobile, contestualità tra demolizione e ricostruzione e mero utilizzo della volumetria preesistente, citando Consiglio di Stato, II, n. 8542 del 2025 e TAR Lombardia, Milano, II, n. 1157 del 2026.

Quanto alla clausola di salvezza dell’art. 3, comma 1, lett. d, del D.P.R. n. 380/2001, i giudici hanno respinto la tesi del Comune secondo cui l’intervento derogatorio ammesso dall’art. 19 delle N.d.A. del PGT dovrebbe comunque qualificarsi come nuova costruzione. La clausola è contenuta nella disposizione che definisce la ristrutturazione edilizia e, pertanto, la deroga opera all’interno di tale nozione, non già come fuoriuscita dalla stessa, anche in applicazione del principio di interpretazione conservativa. La valutazione dell’impatto dell’intervento deve essere globale e non atomistica, considerando che le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, sull’accessibilità e per l’efficientamento energetico sono espressamente ricomprese nella nozione legale di ristrutturazione.

In relazione all’obbligo di Piano attuativo, il Collegio ha rilevato che tale obbligo riguarda solo gli interventi di nuova costruzione che superano determinate soglie dimensionali o si discostano dalle norme morfologiche in zone non adeguatamente urbanizzate. L’intervento in esame, avendo natura conservativa e sostanziale corrispondenza con l’edificio esistente, non determina alcuna variazione del carico urbanistico e non richiede maggiore urbanizzazione. Le indicazioni comunali contenute nelle richiamate deliberazioni non sono applicabili a interventi che trovano già puntuale disciplina nelle norme del PGT.

Infine, la carenza di relazione agronomica e l’asserita mancanza del parere A.M.S.A. – comunque prodotto – non potevano costituire elementi ostativi, trattandosi di aspetti superabili tramite soccorso istruttorio ai sensi dell’art. 20, comma 5, del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 38, comma 5, della legge regionale n. 12/2005. Il ricorso è stato accolto con annullamento del diniego e obbligo di riesame nel termine di sessanta giorni.