Ristrutturazione in zona A non vincolata: sanzione ripristinatoria alternativa a quella pecuniaria (Cons. Stato n. 9163 del 24.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di abusi edilizi, la realizzazione senza titolo di opere di ristrutturazione edilizia in zona omogenea A dello strumento urbanistico generale, su immobili non sottoposti a vincolo, è soggetta a un regime sanzionatorio di alternatività tra restituzione in pristino e sanzione pecuniaria, e non al loro cumulo. Il cumulo delle due sanzioni resta riservato agli interventi eseguiti in area vincolata, per i quali l’esigenza di ripristino dello stato dei luoghi si impone in massimo grado. Nelle zone A la scelta tra demolizione e sanzione pecuniaria spetta all’amministrazione comunale, previo parere dell’autorità preposta al vincolo, e richiede una valutazione comparativa tra l’interesse al ripristino e il pregiudizio che ne deriverebbe. La previsione del parere in funzione consultiva, con effetto devolutivo al dirigente in caso di inerzia, conferma che la decisione finale è rimessa all’ente locale e che le due misure non sono cumulabili.

Il Fatto

La società proprietaria di un immobile a destinazione alberghiera sito in Roma ha impugnato la determinazione con cui il Comune le ha ingiunto il pagamento di una somma di euro 25.000 per un intervento di ristrutturazione realizzato senza titolo. La sanzione era stata applicata ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 16 della legge regionale del Lazio n. 15/2008, dopo l’accertamento che l’abuso, ricadente in zona omogenea A, era stato rimosso dalla società utilizzatrice della struttura.

La società ha sostenuto davanti al TAR Lazio che, per gli abusi in zona A su immobili non vincolati, le due sanzioni non potessero cumularsi, trattandosi di misure alternative. Il Tribunale ha respinto la tesi. La questione è giunta in appello con la riproposizione del medesimo assunto, in resistenza del Comune.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce il sistema dell’art. 33 del testo unico dell’edilizia. Il comma 2 disciplina gli abusi in area vincolata e prevede la restituzione in pristino unitamente a una sanzione pecuniaria. Il comma 4, per gli abusi in zona A non sottoposta a disciplina vincolistica, attribuisce all’autorità preposta al vincolo una funzione meramente consultiva sulla scelta tra restituzione in pristino e sanzione pecuniaria, con effetto devolutivo al dirigente comunale in caso di mancato parere entro novanta giorni.

Il medesimo schema è riprodotto dall’art. 16, commi 4 e 5, della legge regionale del Lazio n. 15/2008. Secondo l’appellante, il comma 5, nel correlare la decisione alle sanzioni previste al comma 4 previa acquisizione del parere richiamato, renderebbe palese il regime di alternatività. La Corte ritiene la censura fondata.

Il Consiglio di Stato richiama il proprio indirizzo, espresso con le sentenze della Sezione VI n. 2649 del 2018 e n. 1860 del 2021, già citate dall’appellante. Da tali pronunce emerge che la facoltà di scelta presuppone un rapporto di alternatività tra le due misure. Il differente trattamento rispetto agli abusi in area vincolata si giustifica per la maggiore gravità di questi ultimi: la tutela degli immobili sottoposti a regime vincolistico ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio impone in massimo grado il ripristino dello stato dei luoghi, escludendo valutazioni di opportunità in ordine al mantenimento della res abusiva.

Nelle zone omogenee A, invece, occorre verificare se la rimozione dell’abuso comporti un danno maggiore dell’abuso stesso. Su questa base, l’accoglimento si fonda sui precedenti conformi ai sensi dell’art. 88, comma 2, lett. d), cod. proc. amm. L’appello è quindi accolto e, in riforma della sentenza di primo grado, la sanzione pecuniaria è annullata. Le spese del doppio grado sono compensate per la peculiarità della questione.