Sanatoria edilizia post-esecutiva, dies a quo dalla data del decreto di trasferimento (Cons. Stato n. 4395 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il termine di centoventi giorni per la presentazione della domanda di sanatoria speciale di cui all’art. 40, comma 6, legge n. 47/1985 decorre, per espressa previsione legislativa, dalla data dell’atto di trasferimento dell’immobile emesso in sede esecutiva. La postergazione del dies a quo è ammessa solo in via interpretativa e in presenza di un’abuso oggettivamente non conoscibile, non già in ragione della mera difficoltà della percezione o della conoscenza soggettiva. L’aggiudicatario è gravato di un onere di diligenza qualificato, parametrato all’importanza dell’aggiudicazione immobiliare. La mancata segnalazione dell’abuso nella perizia di stima, nell’avviso di vendita o nel decreto di trasferimento non integra ostacolo insuperabile alla conoscibilità. È l’interessato, e non l’amministrazione, a dover provare i rigidi presupposti della postergazione.

Il Fatto

La ricorrente si aggiudicava, nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, un appartamento al primo piano di un fabbricato, allo stato grezzo. Nel marzo 2023 l’autorità procedente emetteva il decreto di trasferimento, a seguito del pagamento integrale del prezzo.

In sede di predisposizione del progetto di manutenzione straordinaria, nel febbraio 2024, emergeva un’eccedenza volumetrica di circa venti metri quadrati rispetto al titolo edilizio del 1993, non segnalata nella perizia di stima né negli atti della procedura. La domanda di sanatoria ex art. 40, comma 6, legge n. 47/1985, presentata nel giugno 2024, veniva respinta dal Comune per tardività con provvedimento dell’ottobre 2024, previo preavviso di rigetto ex art. 10-bis legge n. 241/1990. Il TAR Puglia respingeva il ricorso; la soccombente appellava.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato letterale della disposizione, che ancora il termine a un elemento oggettivo, la data dell’atto di trasferimento, senza riferimento ad alcuna percezione dell’abuso da parte dell’aggiudicatario. La scansione temporale della fattispecie procedimentale, di natura eccezionale, non tollera variabili soggettive.

Solo in chiave ermeneutica, e in forza del principio ad impossibilia nemo tenetur, il dies a quo può essere postergato quando l’abuso non sia oggettivamente conoscibile. Rileva la conoscibilità oggettiva, non la conoscenza effettiva né la conoscibilità facile: la non facilità della percezione non determina alcuna impossibilità oggettiva.

Il Collegio dà continuità all’orientamento della Sezione espresso da Cons. Stato, sez. II, n. 7066 dell’8 agosto 2024, richiamato anche dal TAR: fissare il dies a quo alla conoscenza dell’abuso dilazionerebbe il termine senza ancorarlo a elementi obiettivi. Ne deriva che non è l’amministrazione a dover dimostrare la conoscibilità, ma è l’interessato a dover provare i presupposti della postergazione.

Nel caso concreto la prova è mancata. La mancata percezione da parte del perito stimatore non elimina la conoscibilità per l’aggiudicatario, potendo semmai fondare una domanda risarcitoria verso il tecnico. La corrispondenza tra stato di fatto e rappresentazione catastale non impedisce il raffronto con il titolo edilizio. L’abuso, venti metri quadrati su circa centododici coperti, era percepibile con ordinaria diligenza in sede di sopralluogo; lo stato al rustico e l’assenza di tramezzature ne agevolano anzi il riscontro. La buona fede soggettiva resta irrilevante a fronte di un termine perentorio.

Il secondo motivo, fondato sulla pretesa irragionevolezza e contraddittorietà della motivazione, è assorbito dalle medesime considerazioni. L’appello è respinto, con compensazione delle spese del grado per la peculiarità della vicenda.