Sanatoria edilizia negata per instabilità geologica del sito (Cons. Stato n. 7105 del 25.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, la verifica della c.d. doppia conformità urbanistico-edilizia non esaurisce l’istruttoria. Il potere amministrativo non può essere esercitato in modo avulso dalla concreta realtà dei luoghi e dalle esigenze di tutela della pubblica incolumità. L’Amministrazione è legittimata, e anzi obbligata, ad accertare se il mantenimento delle opere abusive sia compatibile con le condizioni di sicurezza del territorio, acquisendo le necessarie valutazioni geologiche. L’accertata instabilità geologica del sito costituisce ragione autonoma e assorbente del diniego, che rende superfluo ogni ulteriore esame della conformità urbanistica.

Il Fatto

La proprietaria di un compendio immobiliare in zona agricola presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 22 della legge regionale Lazio n. 15/2008, dopo che i sopralluoghi dell’Ufficio Tecnico comunale avevano accertato plurime difformità rispetto al titolo originario e opere realizzate in assenza di titolo, seguite da ordinanza di demolizione.

Nelle more dell’istruttoria l’area veniva interessata da un movimento franoso e il procedimento era sospeso per acquisire gli studi geologici della Regione e del centro di ricerca universitario. All’esito il Responsabile del Servizio Tecnico proponeva il rigetto dell’istanza, rilevando l’assenza di condizioni di stabilità del sito. Il TAR Lazio respingeva il ricorso e la ricorrente appellava, insistendo sulla necessità di limitare l’esame alla sola doppia conformità.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto le eccezioni riproposte dal Comune, secondo cui l’atto impugnato sarebbe una mera proposta di rigetto priva di effetti lesivi. L’eccezione è respinta: dal contenuto sostanziale della nota emerge una valutazione compiuta e definitiva sull’insussistenza dei presupposti della sanatoria, che esclude in modo definitivo la possibilità di conseguire il titolo edilizio. L’atto è quindi immediatamente lesivo e il ricorso di primo grado è ammissibile.

Quanto alla documentazione tecnica prodotta in appello, il Collegio ne ritiene irrilevante il carattere decisivo. La relazione tende a dimostrare la doppia conformità delle opere, ma non è idonea a superare la ratio decidendi del diniego, incentrata non sull’assenza di conformità urbanistica bensì sull’inidoneità geologica del sito.

Nel merito, il Consiglio di Stato conferma che l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 impone la verifica della compatibilità dell’intervento con la disciplina urbanistica vigente al momento dell’abuso e a quello dell’istanza. Tuttavia il potere amministrativo non può prescindere dalla concreta realtà dei luoghi e dai principi di buona amministrazione e precauzione. Di fronte a un fenomeno franoso di rilevante entità, con evacuazione di abitazioni e studi specialistici in corso, la sospensione del procedimento e l’acquisizione delle valutazioni geologiche costituivano adempimento doveroso, non vizio.

La doglianza sull’istruttoria e sulla motivazione è infondata: il quadro istruttorio risulta approfondito e alimentato da relazioni di più soggetti qualificati, tra cui il centro di ricerca universitario, la Regione e i consulenti di parte. Irrilevante è poi l’eccezione sull’origine del dissesto: ciò che conta non è individuare il responsabile del fenomeno franoso, ma verificare se il terreno presenti condizioni idonee a consentirne la permanenza delle opere.

Una volta accertata l’insussistenza delle condizioni minime di sicurezza, la conclusione negativa si fonda su un profilo autonomo e assorbente: l’eventuale conformità urbanistica non avrebbe consentito il superamento della causa ostativa. Ne deriva il rigetto dell’appello e, per difetto di illegittimità dell’azione amministrativa, della domanda risarcitoria, con condanna dell’appellante alle spese del grado.