La sanatoria edilizia non si forma per silenzio-assenso se l’istanza è incompleta (TAR Emilia-Romagna n. 1350 del 17.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La formazione del silenzio-assenso sulla domanda di condono edilizio ex art. 32, comma 37, legge n. 269/2003 richiede non solo l’inutile decorso del termine di ventiquattro mesi dal 31 ottobre 2005, ma anche che l’istanza del privato sia completa, dovendosi escludere l’equiparazione al titolo abilitativo quando la documentazione integrativa prodotta sia carente dei requisiti prescritti, come l’asseverazione del tecnico. Le distanze minime inderogabili di cui all’art. 9 d.m. n. 1444/1968 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti trovano applicazione anche quando sia finestrata una sola delle due pareti e indipendentemente dalla diversa altezza degli edifici, essendo finalizzate alla tutela dell’interesse pubblico all’ordinato sviluppo edilizio e alla salute dei cittadini. In presenza di un provvedimento c.d. plurimotivato è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni poste a fondamento del diniego per sorreggere l’atto in sede giurisdizionale.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile, aveva presentato in data 10.12.2004 una domanda di condono edilizio ex art. 32 legge n. 269/2003 per un ampliamento di superficie residenziale, integrando la documentazione in più riprese fino al 16.05.2007. Il Comune, dopo un preavviso di rigetto del 2014, concludeva il procedimento nel 2019 con un diniego, fondato sul superamento dei limiti dimensionali previsti dall’art. 33, comma 3, lett. a), legge regionale n. 23/2004 e sulla violazione delle distanze minime di cui all’art. 9 d.m. n. 1444/1968. Il privato impugnava il provvedimento, deducendo la formazione del silenzio-assenso per il decorso del termine e contestando nel merito i presupposti del diniego.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto in primo luogo la censura relativa alla formazione del silenzio-assenso, rilevando che la disposizione invocata richiede, per pacifica giurisprudenza, oltre all’inutile decorso del termine, la completezza dell’istanza. Nel caso di specie tale completezza non sussisteva, poiché la documentazione depositata in data 16.05.2007 era priva della necessaria asseverazione del tecnico richiesta dall’art. 29, comma 1, lett. a), legge regionale n. 23/2004 ed espressamente menzionata nella richiesta di integrazione documentale del Comune.

Quanto al merito, la Corte ha ritenuto infondata la contestazione relativa all’applicazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968. Il ricorrente sosteneva che la distanza minima di dieci metri non potesse trovare applicazione poiché la parete finestrata del nuovo ampliamento, posto al quinto piano, si trovava a un’altezza superiore rispetto agli edifici antistanti. La giurisprudenza richiamata dal Comune — Consiglio di Stato n. 5557 del 2013 e Cassazione n. 166 del 2018 — conferma invece l’applicabilità della disposizione anche quando sia finestrata una sola delle due pareti.

Il Collegio ha precisato che la disciplina delle distanze di cui all’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 non è finalizzata alla tutela della riservatezza, ma alla tutela dell’interesse pubblico a un ordinato sviluppo edilizio e alla salute dei cittadini, evitando intercapedini malsane. Da ciò deriva che le distanze legali operano indipendentemente dall’altezza degli edifici antistanti e dall’eventuale andamento parallelo delle pareti, come confermato da Consiglio di Stato n. 856 e n. 3510 del 2016 e n. 7004 del 2023.

Il Tribunale ha infine rilevato la natura plurimotivata del provvedimento impugnato, fondato su due ragioni autonome e indipendenti — il superamento dei limiti dimensionali e la violazione delle distanze — ciascuna di per sé idonea a sorreggere il diniego. Ne consegue l’assorbimento delle residue censure, essendo sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni per sostenere l’atto in sede giurisdizionale. Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese per la peculiarità della fattispecie.