Sanatoria edilizia inammissibile se il sottotetto è stato integralmente demolito (TAR Lombardia n. 1192 del 07.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria edilizia non può avere ad oggetto il recupero abitativo di un sottotetto allorché gli edifici preesistenti siano stati integralmente demoliti e ricostruiti, poiché difetta il presupposto indefettibile della preesistenza del volume da recuperare, richiesto dagli artt. 63 e 64 della legge regionale n. 12/2005. Non è invocabile la fiscalizzazione dell’abuso ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001 quando le opere siano state realizzate in forza di DIA successivamente dichiarate inefficaci, divenendo abusive ex tunc e prive di qualsiasi titolo legittimante. Una volta consolidatasi l’inefficacia dei titoli, nessun affidamento incolpevole può dirsi ingenerato nel privato. Il diniego di sanatoria e la conseguente ordinanza di demolizione sono legittimi. La violazione delle prerogative partecipative ex art. 10-bis legge n. 241/1990 resta sterilizzata dall’art. 21-octies, ove il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso.

Il Fatto

La società ricorrente aveva presentato, nel 2008 e nel 2009, due DIA per il risanamento di una cascina rurale e il recupero abitativo dei volumi di sottotetto. Nel 2010 il Comune, rilevata la difformità delle opere rispetto all’autorizzazione paesaggistica, dichiarava l’inefficacia delle DIA e sospendeva i lavori. Il ricorso proposto avverso tale determinazione veniva in seguito dichiarato perento, con conseguente consolidamento dell’inefficacia.

Nel 2014 la società presentava istanza di permesso di costruire a parziale sanatoria. All’esito di una lunga istruttoria, il Comune rigettava l’istanza e ordinava la demolizione delle opere abusive. Avverso il provvedimento la società ricorreva davanti al TAR, deducendo vizi procedimentali, la fiscalizzazione dell’abuso, il contrasto con la disciplina delle fasce di rispetto fluviali e l’illegittimità del diniego sul recupero del sottotetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso muovendo dal primo motivo, relativo alla pretesa violazione delle prerogative partecipative. La censura è infondata perché il contenuto dispositivo del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso. La ricaduta patologica della violazione procedimentale resta quindi sterilizzata dall’applicazione dell’art. 21-octies della legge n. 241/1990. Nel caso di specie, del resto, l’apporto difensivo della ricorrente è stato pieno e consapevole, essendo stata messa in condizione di contraddire sui profili del diniego.

Il nucleo della decisione riguarda l’istanza di sanatoria. Il Collegio osserva che le DIA originarie non davano conto della radicale trasformazione realizzata: un compendio rurale riconvertito in complesso residenziale con diciannove unità abitative. Dichiarata l’inefficacia dei titoli, le opere sono state espunte ab imis dal mondo del diritto, rimanendo in uno stato di irrimediabile abusività ex tunc. L’istanza di sanatoria doveva quindi coprire gli interventi nella loro integralità, per la pacifica inesistenza di valide preesistenze.

Quanto alla fiscalizzazione ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001, la norma regola la situazione in cui le opere siano state realizzate in base a un titolo poi annullato, ma opera solo se l’opera non presenti aspetti di abusività sostanziale (Cons. Stato n. 4997 del 2024). Nel caso concreto, dalle evidenze istruttorie emerge la totale sostituzione delle strutture originarie: la protezione dell’affidamento è esclusa, perché la realizzazione di un’opera abusiva è attività volontaria contra legem, con obbligo ripristinatorio di natura reale (TAR Lombardia n. 2659 del 2023).

Il Collegio conferma anche il contrasto con la disciplina delle fasce di rispetto fluviali: l’art. 22 delle norme di attuazione del Piano delle Regole ammette solo manutenzione e restauro conservativo, non la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione. Infine, caduta ogni preesistenza, nessun recupero di sottotetto è predicabile, per l’inesistenza radicità di un sottotetto da recuperare. Il diniego e la pedissequa ingiunzione a demolire sono pertanto legittimi.