S.c.i.a. edilizia, disponibilità del bene e annullamento d’ufficio del titolo (Cons. Stato n. 249 del 12.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di s.c.i.a. edilizia, il segnalante ha l’onere di dimostrare la disponibilità di un titolo idoneo alla realizzazione dell’intervento, ai sensi degli artt. 11 e 23, comma 1, d.P.R. n. 380/2001. Accertata l’estraneità dell’area al patrimonio del privato, l’Amministrazione non dispone di margini di discrezionalità ed è tenuta a rimuovere il titolo privo di un presupposto essenziale. L’annullamento d’ufficio non richiede, in tal caso, una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico, correlandosi alla necessità di impedire opere su un bene non legittimamente utilizzabile. L’accertamento demandato al Comune attiene alla sola legittimazione soggettiva e può esaurirsi in indagini di pronta soluzione, senza risolvere questioni civilistiche complesse. L’eventuale annullamento parziale è escluso quando l’intervento si presenti come un unicum inscindibile sotto il profilo progettuale.

Il Fatto

La controversia riguarda l’annullamento in autotutela di una s.c.i.a. presentata per la fusione con opere di due immobili nel Comune di Bogliasco. La segnalazione, depositata nel maggio 2020, includeva nel perimetro dell’intervento un volume indicato come intercapedine. All’esito dei sopralluoghi il Comune ha ordinato la sospensione dei lavori, contestando l’inglobamento di una porzione di proprietà condominiale.

Gli interessati hanno presentato una s.c.i.a. in variante, sostenendo la proprietà esclusiva del vano. Su sollecitazione del Condominio, il Comune ha avviato il procedimento di autotutela e, con provvedimento del gennaio 2021, ha annullato la segnalazione ritenendo che il volume non appartenesse alle unità immobiliari oggetto dell’intervento. Il TAR Liguria ha respinto il ricorso e la domanda risarcitoria, dopo aver disposto verificazione sulla proprietà dell’intercapedine. Gli originari ricorrenti hanno proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara anzitutto inammissibile la produzione documentale depositata in appello, relativa alle note di trascrizione di contratti risalenti al 1969. Manca il requisito dell’indispensabilità e la documentazione era agevolmente conoscibile mediante consultazione dei pubblici registri. Richiama sul punto Cons. Stato, sez. II, n. 1719/2025 e sez. VI, n. 727/2022.

Nel merito, il primo motivo è infondato sotto il profilo processuale: la verificazione non soggiace alla scansione procedimentale della consulenza tecnica d’ufficio e la mancata trasmissione della bozza alle parti non ne determina la nullità (Cons. Stato, sez. III, n. 160/2024). Il contraddittorio tecnico è stato comunque garantito dalla partecipazione dei consulenti di parte e dalle osservazioni critiche depositate dopo la relazione.

Quanto all’interpretazione dei titoli, il Collegio ritiene corretta la lettura che coordina le indicazioni testuali con le planimetrie allegate ai rogiti. L’indicazione del confine con la cantina non può determinare la ricomprensione di un volume intermedio non risultante dai grafici contrattuali. La fede privilegiata dell’atto pubblico non limita l’interpretazione del regolamento negoziale ai fini dell’individuazione dell’oggetto del trasferimento.

L’onere della prova non era a carico dell’Amministrazione: il segnalante deve dimostrare la disponibilità giuridica del bene e il Comune può limitarsi a indagini di pronta soluzione (Cons. Stato, sez. II, n. 10589/2023). L’interesse pubblico all’annullamento è in re ipsa quando il titolo sia stato ottenuto sulla base di una falsa rappresentazione della realtà materiale o giuridica (Cons. Stato, sez. II, n. 29/2025).

Le censure sulla qualificazione del vano come locale di sgombero e sulla sua natura pertinenziale restano irrilevanti, non risultando provata la destinazione esclusiva né che essa sia stata impressa dal soggetto con piena disponibilità di entrambi i beni. Il rigetto dei motivi travolge la domanda risarcitoria, poiché l’illegittimità del provvedimento ne è condizione necessaria (Cons. Stato, sez. VI, n. 3659/2015). L’appello è respinto, con compensazione integrale delle spese.