Il seminterrato con dislivello oltre 1,50 m entra nel volume preesistente (Cons. Stato n. 2145 del 16.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini del calcolo della volumetria preesistente di un edificio da demolire e ricostruire, il piano seminterrato va computato nella superficie utile quando presenti, in almeno un punto, una differenza di quota superiore a 1,50 metri tra la linea di spiccato e l’estradosso del solaio superiore, secondo la definizione del regolamento urbanistico provinciale. Accertata tale computabilità, l’intervento di demolizione e ricostruzione non determina alcun incremento del volume fuori terra e non viola la disciplina delle aree edificate sature. La servitù di non edificare che imponga di tenersi a distanza dal confine per l’erezione di fabbricato riguarda i soli manufatti fuori terra e non le opere interrate. La fascia di rispetto ferroviaria presuppone una linea destinata al servizio pubblico di trasporto e non si applica a un binario dismesso.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un appartamento all’ultimo piano di un condominio di cinque piani, non occupato stabilmente, confinante con un edificio costruito nel 1935 su tre piani. Il frazionamento del 1934 aveva costituito una servitù reciproca di non edificazione, con obbligo di tenersi a 2,50 metri dal confine per l’erezione di fabbricato. La nuova proprietaria del fondo confinante ha ottenuto un titolo edilizio per demolizione e ricostruzione con ampliamento a sei piani, oltre venti metri di altezza e garage interrato, avvalendosi dei bonus volumetrici della legge provinciale n. 1 del 2008.

Respinta l’istanza di annullamento in autotutela, la ricorrente ha proposto ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, trasposto davanti al T.R.G.A. di Trento e integrato da motivi aggiunti. Il Tribunale ha respinto il ricorso. Propone appello la proprietaria, contestando il computo del piano seminterrato e, a cascata, il calcolo dei bonus, le distanze dal confine, la servitù e la fascia di rispetto ferroviaria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio concentra l’analisi sul punto che sorregge i primi quattro motivi: la computabilità del piano seminterrato dell’edificio originario. La questione ruota attorno all’art. 3 del regolamento urbanistico provinciale, che riconduce alla superficie utile i piani con dislivello superiore a 1,50 metri tra linea di spiccato ed estradosso del solaio. L’appellante sosteneva che il progetto del 1935 quotasse un’altezza di 1,40 metri e che gli elaborati prodotti in giudizio fossero stati alterati per creare artificialmente i venti centimetri mancanti.

Il Consiglio di Stato si affida alla verificazione disposta con ordinanza istruttoria, che ha confermato come, pur non essendo ricostruibile lo stato dei luoghi anteriore ai lavori, il seminterrato presenti in almeno un punto il dislivello richiesto. La relazione viene giudicata immune da vizi e convincente. Ne segue il rigetto dei primi tre motivi: accertata la computabilità del seminterrato, non vi è alcun incremento del volume fuori terra e la disciplina delle aree B1 non risulta violata. La stessa conclusione travolge le censure su bonus volumetrici e distanze.

Sul quinto motivo, relativo alla servitù tavolare, il Collegio conferma la lettura del primo giudice. Il verbale del 1933 allegato all’atto costitutivo parla di obbligo reciproco «per l’erezione di fabbricato»: il riferimento è ai manufatti fuori terra, mentre il garage interrato non incide sulla fascia di rispetto convenzionale.

Il sesto motivo, sulla fascia di rispetto ferroviaria, è parimenti infondato. L’art. 1 del d.P.R. n. 753 del 1990 limita la disciplina alle ferrovie destinate al servizio pubblico di trasporto; l’art. 49 impone la distanza di trenta metri solo rispetto a tali tracciati. Il binario che costeggia il fondo è un binario cieco dismesso dall’Azienda autonoma delle Ferrovie dello Stato nel 1952 e resta estraneo alla disciplina delle fasce di rispetto.

Quanto ai profili di autotutela, il Collegio non ravvisa vizi procedimentali, ribadendo che l’an dell’annullamento d’ufficio resta rimesso alla discrezionalità amministrativa. L’appello è quindi respinto, con conferma della sentenza impugnata e condanna dell’appellante alle spese di lite e al saldo del compenso del verificatore.