Soppalco e sottotetto abitabile: serve il permesso di costruire (TAR Toscana n. 1216 del 01.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il soppalco costituisce intervento edilizio minore solo quando non incrementa la superficie utile dell’immobile, realizzando un vano chiuso, privo di finestre o luci, di altezza modesta e non fruibile da persone. Ove invece il soppalco abbia dimensioni non modeste, comporti una sostanziale ristrutturazione e determini incremento delle superfici con ulteriore carico urbanistico, è necessario il permesso di costruire. Parimenti richiede titolo edilizio la trasformazione del sottotetto in locale destinato alla permanenza continuativa di persone, idoneo all’uso abitativo per la presenza di arredi e impianti. La CILA tardiva che non corrisponda alle opere effettivamente eseguite non sana l’abuso e giustifica l’ordine di rimessione in pristino. In presenza di attività vincolata, l’omessa ponderazione delle osservazioni procedimentali non determina invalidità del provvedimento quando il suo contenuto non avrebbe potuto essere diverso.

Il Fatto

I ricorrenti, comproprietari di un’unità immobiliare in un complesso residenziale, impugnavano l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto la rimessione in pristino dello stato dei luoghi. L’amministrazione contestava la realizzazione di un soppalco senza titolo abilitativo, l’utilizzo ad abitazione in assenza dei requisiti igienico-sanitari e la realizzazione di locali abitabili nel sottotetto, con impianto di condizionamento, prese tv e arredi.

I ricorrenti deducevano la violazione delle regole sulla partecipazione procedimentale, lamentando che il Comune non avesse considerato le osservazioni presentate. Nel merito sostenevano che il soppalco era stato oggetto di CILA tardiva e non realizzava superficie edificabile, che le opere nel sottotetto non integravano cambio di destinazione d’uso e che, trattandosi al più di interventi soggetti a SCIA, andava applicata una sanzione pecuniaria anziché la demolizione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso sotto tutti i profili. Quanto ai vizi procedurali, l’ordinanza impugnata dava espressamente conto delle osservazioni dei ricorrenti; inoltre lo stato dei luoghi accertato in sede di sopralluogo e la documentazione fotografica in atti rendevano evidente che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso, nemmeno alla luce di una valutazione più approfondita delle memorie endoprocedimentali, trattandosi di attività vincolata.

Sul soppalco, il Tribunale ha richiamato il criterio distintivo: l’intervento resta edilizio minore solo se realizza un vano non fruibile alle persone, come un ripostiglio (Cons. Stato, sez. VI, 2.03.2017, n. 985). Diversamente, il soppalco di dimensioni non modeste, che comporti sostanziale ristrutturazione e incremento delle superfici con ulteriore carico urbanistico, esige il permesso di costruire (Cons. Stato, sez. VI, 11.02.2022, n. 1002; Cons. Stato, sez. II, 9 maggio 2024, n. 4191).

Nel caso concreto, gli esiti del sopralluogo e il materiale fotografico dimostravano che il soppalco, lungi dal corrispondere alla descrizione della CILA tardiva (“elementi di arredo in legno”), era funzionale a creare un nuovo volume calpestabile e abitabile, come confermato dal ritrovamento di scrittoio, divano letto, lampade e materiale di deposito. Esso incrementava la superficie dello stabile con funzione integrativa dell’abitazione e necessitava di permesso di costruire.

Analoga conclusione è stata raggiunta per le opere nel sottotetto. Le risultanze del sopralluogo e le fotografie mostravano ictu oculi la realizzazione di un locale abitabile aggiuntivo, diverso da quanto dichiarato nella CILA (mera scala di accesso e piccolo ambiente). Il sottotetto era stato trasformato in locale destinato alla permanenza continuativa di persone, idoneo all’uso abitativo per l’apposizione di arredi e l’installazione di impianti di condizionamento e prese tv, incrementando la superficie complessiva dell’abitazione.

La natura e la consistenza degli abusi accertati rendevano dunque evidente la necessità del titolo edilizio, con conseguente infondatezza del motivo sulla pretesa applicazione di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione. Il ricorso è stato respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese di lite in favore del Comune.