Sottotetti in zona A, distanze tra edifici e motivazione postuma (TAR Lombardia n. 859 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi, qualificati come ristrutturazione edilizia dall’art. 64, comma 2, della legge regionale n. 12 del 2005, se collocati in Zona A, corrispondente ai nuclei di antica formazione, sono soggetti alla disciplina dell’art. 9, primo comma, n. 1, del D.M. n. 1444 del 1968, che non impone la distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, ma esige soltanto il rispetto delle distanze intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti. La deroga non è subordinata all’adozione di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate, poiché i limiti di distanza del secondo e terzo comma del citato art. 9 si riferiscono esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero 3). Il diniego di permesso di costruire fondato su ragioni estranee all’impianto motivazionale dell’atto, introdotte solo in giudizio, è illegittimo per motivazione postuma, non essendo ammessa l’integrazione della motivazione mediante atti non riferibili al procedimento.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un’unità immobiliare sita in Milano e ricadente nel Tessuto urbano consolidato tra i Nuclei di antica formazione, ha presentato istanza di permesso di costruire per il recupero abitativo del sottotetto del secondo piano. Il compendio è soggetto a tutela diretta ai sensi dell’art. 10 del D. Lgs. n. 42 del 2004 e la parte aveva già acquisito la relativa autorizzazione della Soprintendenza.

Dopo la richiesta di integrazione documentale e la comunicazione dei motivi ostativi, il Comune di Milano ha notificato il diniego, ritenendo persistente il contrasto con l’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, per una distanza di 7,54 m dall’edificio antistante, e con l’art. 19.3.e del P.d.R. del P.G.T., per la modifica del sottotetto senza permanenza di persone. Il ricorrente ha impugnato il diniego davanti al TAR Lombardia.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie entrambe le censure. Sulla prima, il diniego comunale ha negato il titolo edilizio ritenendo che la deroga alla distanza di dieci metri operi solo in caso di pianificazione particolareggiata o lottizzazione convenzionata. La tesi non regge: l’immobile ricade in Zona A, ove l’art. 9, primo comma, n. 1, del D.M. n. 1444 del 1968 prescrive unicamente che le distanze tra edifici non siano inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti.

La qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia, del resto, non è contestata dagli Uffici e trova conferma nell’art. 64, comma 2, della legge regionale n. 12 del 2005, coerente con la natura del recupero del sottotetto, che comporta modifiche volumetriche e di sagoma di portata limitata. Il Collegio richiama sul punto Consiglio di Stato, IV, n. 10207 del 2024 e Consiglio di Stato, V, n. 4654 del 2025.

Né la possibilità di realizzare l’intervento a distanza inferiore ai dieci metri è condizionata all’adozione di piani particolareggiati, poiché l’art. 5, comma 1, lett. b)-bis, del decreto legge n. 32 del 2019, convertito dalla legge n. 55 del 2019, chiarisce che i limiti del secondo e terzo comma dell’art. 9 si riferiscono esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero 3). Irrilevante è poi il richiamo all’art. 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. n. 380 del 2001, che riguarda la demolizione e ricostruzione e non il recupero del sottotetto.

Quanto alla seconda censura, la motivazione del diniego è generica e smentita dalle integrazioni istruttorie, che prevedono l’aggiunta di un controsoffitto per rispettare il limite di altezza, oltre alla proposta alternativa di recupero abitativo. Il rilievo dell’Amministrazione secondo cui il controsoffitto sarebbe un mero artificio elusivo è irragionevole e non fondato su atti del procedimento: si tratta di motivazione postuma, non ammessa. Il ricorso è quindi accolto, con annullamento del diniego e obbligo di riedizione dell’attività amministrativa.