Standard urbanistici e alloggio sociale: prevale la legge regionale speciale (Cons. Stato n. 7395 del 19.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di rilascio del permesso di costruire per interventi di sostituzione edilizia su immobili dismessi, la legge regionale che subordina l’intervento al rispetto degli standard urbanistici del d.m. n. 1444/1968 prevale, in ragione della sua specialità, sulla disposizione statale che esclude dal computo delle quantità minime le aree destinate ad alloggio sociale. Il principio lex posterior non derogat legi priori speciali impedisce di applicare la norma statale sopravvenuta in luogo della disciplina regionale speciale. La definizione ministeriale dell’alloggio sociale quale standard urbanistico aggiuntivo opera ai soli fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato e non assume rilievo nel calcolo delle dotazioni minime. La scelta tra acquisizione delle aree e monetizzazione degli standard rientra nella discrezionalità dell’ente locale.

Il Fatto

La società appellante, proprietaria di un immobile industriale nel territorio comunale, ha presentato nel 2022 un’istanza di permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione dell’edificio, qualificando l’intervento come riqualificazione di aree industriali degradate ai sensi dell’art. 7, comma 5, della l.r. Campania n. 19/2009. Contestualmente ha prodotto un atto d’obbligo con vincolo di destinazione ad alloggio sociale per una quota pari al 30,06% dell’immobile.

A fronte dell’inerzia comunale la società ha ottenuto dal TAR Campania l’accoglimento del ricorso avverso il silenzio, con nomina di un commissario ad acta. Il Comune ha poi comunicato i motivi ostativi, rilevando che le aree a standard erano state dimensionate su un valore inferiore al minimo inderogabile. Il dirigente ha quindi respinto l’istanza. Il TAR ha respinto l’impugnazione e la società ha appellato.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge anzitutto l’eccezione di inammissibilità sollevata dal Comune sul presupposto della sopravvenuta l.r. Campania n. 5/2024. La norma regionale invocata dalla società non risulta abrogata; in ogni caso, per il principio tempus regit actum, la legittimità del provvedimento va scrutinata alla luce delle norme vigenti al momento della sua adozione.

Nel merito la Corte conferma la sentenza di primo grado. L’art. 7, comma 5, della l.r. n. 19/2009 consente gli interventi di sostituzione edilizia su immobili dismessi solo “nel rispetto degli standard urbanistici” del d.m. n. 1444/1968; la stessa legge regionale, al comma 2, richiede la cessione di aree per edilizia residenziale sociale “in aggiunta alla dotazione minima inderogabile”.

Il conflitto tra la norma statale — art. 10, comma 3, del d.l. n. 47/2014, come modificato dalla legge n. 80/2014 — e la preesistente disciplina regionale va risolto nel senso della prevalenza di quest’ultima per la sua specialità. La Corte enuncia il principio lex posterior non derogat legi priori speciali e ne fa applicazione al caso concreto.

Quanto al richiamo all’art. 1, comma 5, del d.m. 22 aprile 2008, che qualifica l’alloggio sociale come standard urbanistico aggiuntivo, il Collegio ne afferma l’irrilevanza: si tratta di definizione resa ai soli fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica degli aiuti di Stato, secondo quanto previsto dall’art. 1, comma 1, del medesimo decreto.

Infine, la Corte ribadisce il principio, già affermato da Cons. Stato, Sez. IV, n. 824 del 2011, secondo cui la scelta tra acquisizione delle aree e monetizzazione degli standard appartiene alla piena discrezionalità dell’ente locale, non costituendo diritto del proprietario. La censura sul punto è generica e non denuncia vizi di manifesta illogicità. L’appello è dunque respinto, con condanna dell’appellante alle spese.